アパート退去での修繕費請求と原状回復義務

賃貸住宅であるアパート、マンションを引っ越し等で退去するとき、管理会社や大家さんから部屋の修繕費用を請求されることがあります。
クロスの張替え、フローリングの修理、柱の傷の修理等々、いろいろな名目で修繕費用を請求された場合、支払う必要があるのか？

管理会社や大家さんの立場から見ると、劣化損耗している箇所の修繕に対して全て賃借人に費用請求してよいのか、請求できる範囲に制約があるのかどうか気になる所です。

退去時の修繕に関しては、賃借人は損耗劣化した部分全部の修繕費用を負担しなければいけないということはありません。
また、大家さんは劣化、損壊している部分の修繕費を賃借人に全く請求できないということもありません。

今回は、どこまでが賃借人負担で、どこまでが大家さん負担になるのか、退去における原状回復のための修繕費用負担について国土交通省のガイドラインをベースに司法書士が解説します。

原状回復とは

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少します。
また、物件が賃貸借契約で定められた使用方法に従い、かつ、常識的（社会通念上通常）な使用方法で使用していればそうなったであろう状態（経年劣化等）であれば、使用開始当時の状態（新品状態）よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとするのが判例等の考え方です。

国土交通省作成のガイドラインには、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではなく、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少（普通の生活による損耗劣化で減少する価値）のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧（修繕）することと示されています。

賃貸で部屋に住めば当然備え付けの設備を使用します。
普通に使用しても使用感が出ますし、損耗もします。
また、クロスやフローリング等についても時を経れば色あせるでしょう。
これらの通常損耗劣化によるクロスの張替えや畳の裏替え等ついては、人に部屋を貸せば当然生じる事なので賃借人は退去する際にそれらを修繕するための費用を支払う必要はありません。

原状回復が必要な場合とは

ガイドラインは、賃借人が原状回復として修繕費を負担しなければならない状況として３つあげています。

故意・過失で損耗劣化、損壊した。
善管注意義務を怠って損耗劣化、損壊した。
その他通常の使用を超えるような使用をして損耗劣化、損壊した。

これらの状況で修繕が必要になった時、賃借人は修繕費用を負担することになります。
※ただし、修繕費用の全額を負担しなければいけないわけではありません。
新品に交換した場合でも、賃借人の負担は新品の価格ではなく、交換前の経年劣化による通常損耗した残存価値から上記３つの原因により更に残存価値を低くした差額を負担することになります。

賃借人の修繕分担

上記3要件に該当する損耗、損壊については賃借人も修繕費用を負担しなければいけませんが、具体的にどのようなケースが該当するか国交省のガイドラインに示されていますのでいくつか例示します。

カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害）
引越作業等で生じた引っかきキズ
フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合）
賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合）
クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合）
壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡
飼育ペットによる柱等のキズ・臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合）※ペット可の物件でも同様と考えられます。
ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）

賃貸人の修繕分担

以下のケースは賃貸人自身で修繕しなければならず、賃借人に費用請求できないと示されています。

畳の裏返し、表替え（特に破損していないが、次の入居者確保のために行うもの）
フローリングのワックスがけ
家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
壁に貼ったポスターや絵画の跡
壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）等々

賃借人の修繕費負担割合

賃借人の修繕分担による修繕が行われたとしても、修繕等の費用の全額を賃借人が当然に負担することにはならないと考えられます。
なぜなら、この場合であっても、経年変化・通常損耗は必ず前提になっており、経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているので、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないと考えられます。

そこで、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当とされています。

費用負担は、減価償却資産の耐用年数をベースに検討されます。
例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となります。
年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなります。

ただし、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を
払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であ
っても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ます。
経過年数を超えても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合、賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまうと、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す必要があります。
例えば、クロスの耐用年数が超えていても、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すために生じた費用は、賃借人の負担となることがあります。

※ただし、建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、フローリング等の部分補修が可能な部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられます。
こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられています。
なお、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮するのが適当とされています。

ありがちな争いの過去の判例

洋間カーペット、洋間の壁・天井等のカビによる取り替え費用：
建物が新築であったために壁等に多量の水分が含有されていたことは経験則上認められ、また、居住者がことさらにカビを多発せしめるということは到底考えられないし、また賃借人がそのような原因を作出したとは認められないとした。
冷蔵庫背面からの排熱による壁の黒い帯、賃借人の過失による床のタバコの焦げ跡及び家具を倒したことによる畳の凹み：
賃借人の修繕費用負担を認めた（補修費用15万円程度）。
台所換気扇の焼け焦げ：
賃借人の不相当な使用による劣化と認めた。なお、換気扇が設置後約12年経過していることから、その残存価値は新規交換価格の10%と評価され、賃借人は換気扇取替え費用2万5000円の10%の2500円を負担すべきとした。
ペットを飼っていた部屋のクリーニング費用（ペット消毒は賃借人負担との特約あり）：
実質的にペット消毒を代替するものと思われ、賃借人負担とする特約は有効と認められるので、その費用全額5万円は賃借人の負担とするのが相当した。