土地を売りたいのに権利書がないときの対処法

権利書は所有者である証明

土地の「権利書」という言葉を聞かれたことがある方も多いかと思います。

昔は、火事の時は「命の次に権利書を」と、とても重要に思われていました。

権利書は、土地や家の所有者である証（真の所有者しか持っていないもの）とされているものです。

「権利書」とは一般的に言われるもので、正式には登記済証又は登記識別情報といいます。

平成18年くらいまでは、売買等で不動産の名義を変更するために登記所に変更の申請書を提出すると、申請書に「登記済」と登記所印が押さて返却されていました。

そして、この登記済印のある申請書は新所有者しか所持してないので、自身が新たな真の所有者である証明書とされ、これがいわゆる「権利書」と呼ばれています。

平成18年以降は、各登記所で電子化が進められて、登記済証に替わるものとして登記識別情報方式が採用されました。

申請手続きが完了すると、法務局はアラビア数字等の符号の組合せからなる12桁の符号を対象不動産に対して発行し、新たに登記名義人となった申請人に通知します。

従来は登記済証を持っていた者を真の所有者としていましたが、新方式では12桁の符号を持っている者が真の所有者として扱われます。

不動産を売るときに必要

不動産を売る際、対象不動産の名義を新所有者に変更する手続きを行いますが、このとき売主が真の所有者であることを法務局に証明しなければいけません。

不動産登記は、不動産の権利に関する変遷を正しく記録、公示するものなので、登記記録の正確性を担保するためにも特に権利を失うことになる売主（登記義務者と呼びます）に対して厳格な本人確認が求められています。

申請手続きにおいては、所有者本人であることの確認・証明として、真の所有者しか持っていない権利書である「登記済証」又は「登記識別情報」を提出することになっています。

しかし、長く保有している間に何らかの理由で権利書を紛失したり、火事で焼失したりして提出できないケースがあります。

この場合はどうするか？

対処方法としては、以下の３パターンになります。

事前通知制度を利用する。
公証人に本人確認をしてもらう。
資格者代理人に本人確認をしてもらう。

事前通知制度

この制度を利用する場合、権利書なしでそのまま申請します。

このような申請書が提出されると、法務局は登記義務者である所有者宛に「あなた名義の不動産について名義を変更する申請がされていますが真実ですか？」というような内容の書面が送付されます。

受領した所有者が２週間以内に送付された書面に申請書に押印した同じ印（実印）を押して返送すれば、法務局は申請が所有者本人からされたものと確認し名義変更手続きを行います。

手続きとしては簡単なんですが、問題は申請書を法務局に提出した時点では変更手続きができるかどうか分からないという点にあります。

売買による名義変更の場合、代金の支払いと名義変更の申請は同時に行います。

代金支払い時（決済と呼びます）に、司法書士は名義変更に必要な書類が揃っているのを確認し、買主さんに代金の支払いをお願いします。

そして、代金が支払われた後、同日、法務局に申請書を提出して名義変更手続きをします。

しかし、事前通知制度を利用すると、変更手続きができるかどうかは売主さんが後日法務局から送付された通知書に実印を押して返送するかどうかにかかってしまいます。

売主さんが法務局からの通知を無視すれば、申請書は却下され名義変更はできなくなります。

お金を既に支払っている買主さんにとっては不安定な状況になってしまうので、通常、親族間の取引等以外では使われませんし、司法書士もこのような不安定な取引に関与しません（登記申請による名義変更が担保できない）。

公証人による本人確認

不動産登記法で、申請に係る申請情報（委任による代理人によって申請する場合にあっては、その権限を証する情報）を記載し、又は記録した書面又は電磁的記録について、公証人から当該申請人が登記義務者であることを確認するために必要な認証がされ、かつ、登記官がその内容を相当と認めるときは、権利書がなくてもよいと規定されています。

司法書士が変更の申請手続きを行いますので、司法書士への申請手続の委任状に対して所有者本人が委任していことを公証人に認証してもらうことになります。