権利書は所有者である証明

土地の「権利書」、、、という言葉を聞かれたことがある方も多いかと思います。
昔は、火事の時は「命の次に権利書を」と、とても重要に思われていました。

権利書は、土地や家の所有者である証（真の所有者しか持っていないもの）とされているものです。
「権利書」とは一般的に言われるもので、正式には登記済証又は登記識別情報といいます。

平成18年くらいまでは、売り買い等で不動産の名義を変更するために登記所に変更の申請書を提出すると、手続きが完了したら申請書に「登記済」と登記所印が押さて返却されていました。
そして、この登記済印のある申請書は新所有者が所持し、自身が新たな真の所有者である証明とされていて、これがいわゆる「権利書」と呼ばれています。

平成18年以降は、各登記所で電子化が進められて、登記済証に替わるものとして登記識別情報方式が採用されました。
申請手続きが完了すると、法務局はアラビア数字等の符号の組合せからなる12桁の符号を対象不動産に対して発行し、新たに登記名義人となった申請人に通知します。
従来は登記済証を持っていた者を真の所有者としていましたが、新方式では12桁の符号を持っている者が基本的に真の所有者として扱われます。

不動産を売るときに必要

不動産を売る際、対象不動産の名義を新所有者に変更する手続きを行いますが、このとき売主が真の所有者であることを法務局に証明しなければいけません。
不動産登記は、不動産の権利に関する変遷を正しく記録、公示するものなので、登記記録の正確性を担保するためにも特に権利を失うことになる売主（登記義務者と呼びます）に対して厳格な本人確認が求められています。

申請手続きにおいては、所有者本人であることの確認・証明として、真の所有者しか持っていない権利書である「登記済証」又は「登記識別情報」を提出することになっています。

しかし、長く保有している間に何らかの理由で権利書を紛失したり、火事で焼失したりして提出できないケースがあります。
この場合はどうするか？

もちろん、売ることができないとなる訳ではなく対処方法があります。
対処方法としては、以下の３パターンになります。

1. 事前通知制度を利用する。
2. 公証人に本人確認をしてもらう。
3. 資格者代理人に本人確認をしてもらう。

事前通知制度

この制度を利用する場合、権利書なしでそんまま申請します。
このような申請書が提出されると、法務局は登記義務者である売主さん宛に「あなた名義の不動産について名義を変更する申請がされていますが真実ですか？」というような内容の書面が送付されます。
受領した売主さんが２週間以内に申請書と同じ印（実印）を押して返送すれば、法務局は申請が所有者本人からされたものと確認し名義変更手続きを行います。

手続きとしては簡単なんですが、問題は申請書を法務局に提出した時点では変更手続きができるかどうか分からないという点にあります。
通常、代金の支払いと名義変更の申請は同時に行います。
代金支払い時（決済日と呼びます）に司法書士は、変更に必要な書類が揃っていてるのを確認し、買主さんに代金支払いをお願いします。
そして、代金が支払われた後、同日、法務局に申請書を提出して名義変更手続きをします。

しかし、事前通知制度を利用すると、変更手続きができるかどうかは売主さんが後日法務局から送付された通知書に実印を押して返送するかどうかにかかってしまいます。
これでは、万が一、売主さんが法務局からの通知を無視すれば、申請書は却下され名義変更はできなくなります。

よって、通常、売買取引ではこの事前通知はあまり使われません。

公証人による本人確認

不動産登記法で、申請に係る申請情報（委任による代理人によって申請する場合にあっては、その権限を証する情報）を記載し、又は記録した書面又は電磁的記録について、公証人から当該申請人が登記義務者であることを確認するために必要な認証がされ、かつ、登記官がその内容を相当と認めるときは、権利書がなくてもよいと規定されています。

司法書士が変更の申請手続きを行いますので、司法書士への申請手続の委任状に対して所有者本人が委任していことを公証人に認証してもらうことになります。

資格者代理人による本人確認

資格者代理人として司法書士が不動産の所有者本人であることを確認して、その旨の証明書を提出して行う申請方法です。

確認には、免許証や個人番号カード、パスポート、健康保険証、年金手帳等々の公的証明書を確認させていただくことになります。
上記の証明書とは別に、対象者の経歴や家族関係等々についても聴き取りさせていただき、最終的に本人確認できるかどうかを判断させていただきます。

本人であるを確認できれば、本人確認情報を申請書に添付して手続きをします。
※登記官に司法書士が提出した本人確認情報の内容が相当と認められる必要があります。

権利書なくても登記申請はできるが・・・

以上、説明したように権利書（登記済証、登記識別情報）がなくても登記申請はできますが、手間も時間も費用も余分にかかってしまいます。

「地面師」という言葉があります。
お聞きになったことがあるでしょうか？
自分の土地ではないのに所有者ズラして売っぱらって、代金をだまし取る人達のことを言います。
このようなことは昔からあり、最近でも1部上場企業のような大きな会社が数十億という巨額なお金をだまし取られています。

先に説明したように、不動産売買において最も重要なのは売主が真の所有者であるかの確認で、その確認は権利書や印鑑証明書でなされます。
特に権利書は重要なんですが、地面師による詐欺事件では権利書の偽造もありますが、本人確認を悪用する場合もあります。
数十億円の被害にあったケースも、途中の手続（仮登記）までは偽造した権利書のコピーを関係者に見せるだけで進めさせ、最終的な本登記（名義変更登記）の際はいろいろ口実をつけて権利書の原本は出さずに資格者代理人による本人確認（公証人による本人確認もしていました）で手続きさせています。

詐欺による不動産登記のリスクを少なくするためにも、権利書（登記済証又は登記識別情報）はご自身でしっかり管理・保管しておくことが大切です。