持ち家に１人で住んでいる親が亡くなったら、家をどうするか。

相続人である子が全員独立していて家を引き継ぐ者がいないような場合は、売却して代金を相続人間で分けるということがよくあります。

また、家を誰が相続するかで相続人間でもめにもめ、まとまらず最終的に売却して代金による相続を選択するという場合もあります。

物理的に分けられない不動産と違って売却してお金にすると、自由な割合で分けることができます。

※不動産を相続割合に応じて共有として相続することも選択肢の一つですが、この方法はおススメできません。仲の良いご兄弟姉妹でも不動産の運用や管理でもめたりしますし、どなたかが亡くなればその子が相続して新たな共有者となりますが、その子のとっては叔父、叔母にあたる人と共有することになりやりずらいものがあります。

このように相続財産を売却してお金に換えて遺産分割することを「換価型遺産分割」と言います。
という疑問が出てきます。

故人の不動産を売却するには相続登記が必要

相続人間で協議して売却することを決めても、故人名義のままでは不動産を売ることはできません。

※売ること自体はできますが、売買による名義変更登記申請ができません。
故人が亡くなる前に自身で売買契約をしていれば、亡くなった後でも相続登記することなく名義変更登記申請できます。

故人名義の不動産を売るには、まず、相続登記が必要になります。

登記は不動産の流れが忠実に反映しなければいけません。

亡くなった人が売買をすることはできないので、遺産である不動産は相続人に移転し、移転後に相続人が売主として売却する流れになります。

この場合の相続登記のやり方は、２とおりあります。

１つは、相続人全員が法定割合に従って共有者となって相続登記をします。

通常、共有による不動産の相続はおススメできませんが、売却が前提で共有状態も一時的なものなので、このような相続登記が行われることがあります。

２つ目は、どなたか１人を相続人の代表にして、その方の名義に相続登記（単独で相続する）するやり方があります。

相続人全員が共有して相続登記

この方法であれば、全員に公平なので相続人全員から同意を得やすいでしょう。

手続きとしては、まず、全員で遺産分割協議書を作成します。

法定相続割合による相続登記なので遺産分割協議書がなくても登記手続きはできますが、売却が目的なので売却までの手順を協議書で決めておくことが、後でもめないための予防になります。

例えば、売却手続きを進めていく上で互いの意見が対立した場合の対処方法等を決めたり、売却金をどのような割合で分配するか、その方法も決めておきます。

次に、相続人全員で法定割合に相当する持分の名義人（共有者）として相続登記をします。

相続登記完了時に、全員に登記識別情報（権利書）が発行されます。

これにより売るまでの間、不動産は相続人による共有状態となります。

売却は不動産の仲介業者を通して買い手を探すことになるでしょう。

相続人の内１人が仲介業者との連絡役になり、交渉の過程で何らかの判断が必要な時は相続人全員の承諾を得ながら進めることになります。

交渉がまとまり売買契約書を締結する場合、相続人全員が売主として署名、押印することになります。

名義変更のための移転登記申請は、相続人全員が申請人となり、登記識別情報及び印鑑証明書を提出することになります。

以上が全員で相続登記した場合の流れですが、お気づきかと思いますが、全ての手続きを全員でしなければいけないので面倒なところがあります。

全員の意思確認、了解を得るには都度時間がかかるでしょうし、途中でいろいろ意見が出てなかなか前に進まない、進まないことで売るタイミングを逃すということも起こり得ます。

代表者１人が相続登記をする

信頼のおける相続人を代表者にして、その方に手続き全般を委任する形で手続きをすすめる方法です。

この手続きでの流れは、まず、遺産分割協議書を作成します。

誰を代表者にするか、売却手続きをどうのように進めるか、売却代金をどのように各相続人分配するか等を相続人全員で協議して決ます。

相続登記は、代表者が単独で相続登記（代表者の単独名義）します。

故人の不動産は代表者の単独所有になるので、代表者が単独で売却手続きが進めることができます。

売買契約も買主への名義変更登記手続きも代表者１人が買主と協力して行います。

売却後は、取得した代金から必要経費（登録免許税や手続き費用等）を差し引いて遺産分割協議書で決めた通りに各相続人に分配します。

単独所有の問題点

売却手続きの観点からは、相続人１人の単独所有の形で相続登記することが便利なのですが、この形での登記には懸念事項があります。

それは、売れなかった場合、または長期間売れなかった場合の対応です。

すぐに買い手が現れそうな人気エリアであれば問題ないでしょうが、売りに出してもすぐに売れるとは限りません。

売りに出しても長期間買い手が現れない、このまま売れないかもしれない、という状況になる可能性もあります。

そうなると、当該不動産をどうするかの問題が生じます。

相続人間では、１人の単独所有は売れるまでの便宜的なもので、基本的には共有物であるとの認識があるかもしれませんが、それは当事者間のみの話しであり、第三者からみれば登記が全てです。

当該不動産の管理責任、固定資産税の支払者は、名義人である代表者が負うことになります。

売却できなければ、代表者として相続した相続人の所有のままになりその相続人が亡くなれば、その子がこの負の遺産を引き継ぐことになってしまいます。

代表者として相続登記した場合、このようになるリスクもあることを踏まえて将来のトラブルを防ぐためにも、固定資産税の負担はどうするか、売れなければどうするか（分かりやすく「〇〇までに売れなければ」と期間を決めておく）等々を相続登記する前に相続人間で協議しておきましょう。