換価相続

持ち家に1人で住んでいる親が亡くなったら、家をどうするかの問題が出てきます。
相続人である子が全員独立していて家を引き継ぐ者がいないような場合、売却して代金を相続人間で分けるということがよくあります。
また、家を誰が相続するかで相続人間でもめにもめ、まとまらず最終的に売却して代金による相続を選択するという場合もあります。

物理的に分けられない不動産と違って売却してお金にすると、自由な割合で分けることができます。
※不動産を相続割合に応じて共有として相続することも選択肢の一つですが、この方法はおススメできません。仲の良いご兄弟姉妹でも不動産の運用や管理でもめたりしますし、どなたかが亡くなればその子が相続して新たな共有者となりますが、その子のとっては叔父、叔母にあたる人と共有することになりやりずらいものがあります。

このように相続財産を売却してお金に換えて遺産分割することを「換価型遺産分割」と言います。
売る際に、
故人名義のまま売ることができるか?
相続登記しなければけないのか?
という疑問が出てきます。

故人の不動産を売却するには相続登記が必要

故人名義のままでは不動産を売ることはできません。
※売ること自体はできますが、売買による名義変更登記申請ができません。
故人が亡くなる前に自身で売買契約をしていれば、亡くなった後でも相続登記することなく名義変更登記申請できます。

故人名義の不動産を売るには相続登記をしなければいけません。
登記には不動産の流れが忠実に反映されます。
亡くなった人が売買をすることはできないので、相続人に土地が移転し、移転後に相続人が当該土地を売却するという流れになります。

では、誰に相続登記するかというと、相続人全員に法定割合に従って相続登記することができます。
通常、共有による不動産の相続はおススメできませんが、売却が前提で共有状態も一時的なものなので、このような相続登記も行われることがあります。

また、どなたか1人を相続人の代表にして、その方の名義に相続登記する場合もあります。
あくまでも売却が大前提ですので、このような登記も可能です。

相続人全員に相続登記をする

この方法であれば、異議なくみなさん同意してくれるでしょう。
手続きとしては、まず、全員で遺産分割協議書を作成します。
法定相続割合による相続登記なので遺産分割協議書がなくても登記手続きはできますが、売却が目的なので売却までの手順を協議書で決めておくことが、後でもめないための予防になります。
例えば、売却手続きを進めていく上で互いの意見が対立した場合の対処方法等を決めておいたり、得た代金をどのような割合で分配するかを決めておくことが重要です。

次に、相続人全員で法定割合に相当する持分の名義人として相続登記をします。
相続登記完了時に、全員に登記識別情報(権利書)が発行されます。
これにより売るまでの間、不動産は相続人による共有状態となります。

買手を決める交渉も全員で了解し合いながら進め、売買契約書には全員で署名、押印します。
売却による名義変更登記の申請には、全員が申請人となり登記識別情報及び印鑑証明書を提出することになります。

以上が全員で相続登記した場合の流れですが、お気づきかと思いますが、全ての手続きを全員でしなければいけないので面倒なところがあります。
全員の意思確認、了解を得るには都度時間がかかるでしょうし、途中でいろいろ意見が出てなかなか前に進まないということも起こり得ます。

そこで、どなたか相続人の1人を代表者に決めて売却するまでの手続きを一任する方法がとられることが多いです。

代表者1人が相続登記をする

信頼のおける相続人を代表者にして、その方に手続き全般を委任するような形で手続きをすすめる方法があります。
この手続きでの流れは、まず、遺産分割協議書を作成します。
誰を代表者にするか、売却手続きをどうのように進めるか、売却代金をどのように各相続人分配するか等を相続人全員で協議して決ます。

相続登記は代表者の単独名義でします。形としては、故人の不動産を代表者が単独で相続したことになるので、代表者が単独で売却手続きが進めることができます。
売買契約も買主への名義変更登記手続きも代表者1人が買主と協力して行います。
売却後は、取得した代金から必要経費(登録免許税や手続き費用等)を差し引いて遺産分割協議書で決めた通りに各相続人に分配します。
換価型の相続をする場合、多くはこの方法がとられています。

注意点

代表者による単独登記は、外形的には1人が遺産である不動産を相続して売却した後、得た代金を他の相続人に贈与したように見えます。
贈与とみられれば贈与税がかかってしまうので、そうならないように遺産分割協議書に売却金は相続分として分配する旨を明記しておくことが重要です。