不動産登記

故人に多額な借金等がある場合、故人の預貯金等の財産を相続すると借金も同様に相続することになります。
個人の借金相続を回避する方法として、相続放棄が一般的です。
家庭裁判所に所定の申述書を提出し受理されることで相続放棄手続きができます。

相続放棄は相続人である地位を放棄することなので、相続人として故人の借金を相続することはなくなりますが、同時に現金・預貯金等のプラスの財産も相続することができません。
故人名義の家や土地も当然相続することはできません。
残念ながら相続放棄をしたら故人名義の持ち家を「相続」により保持することはできません。
先祖代々の土地だったり想い入れのある家だったりすると、家だけは手元に残したいと願うことも当然あるでしょう。

では、借金を相続しないように相続放棄をしたら故人名義の家を保持することはできないかと言うと、そうでもありません。
今回は、故人に借金が多い場合に家だけを保持する方法について解説します。

相続放棄で保持

先述したように、相続放棄は故人の全財産の相続を放棄することなので、故人名義の家も放棄することになり「相続」することはできません。
このように相続はできないのですが、故人名義の家は保持できる可能性があります。

故人の借金が多額で故人の財産を換金しても払いきれないような場合、通常、相続人全員が相続放棄するので故人の財産は宙に浮いてしまいます。
故人に持ち家のようなプラスの財産があれば、換金して借金返済の原資になるので債権者が「相続財産管理人」の選任を家庭裁判所の申立、選任された相続財産管理人が故人の財産を整理することになります(相続人から申立ることもできます)。

選任され相続財産管理人は、持ち家を処分して借金返済を行います。
この持ち家の処分において、相続放棄者が「購入」ことで家を保持できることがあります。

持ち家に抵当権が付いていなければ相続財産管理人は家を売却します。
このとき、家を保持したい相続放棄者が相続財産管理人と交渉して家を購入することが可能です。
相続財産管理人には適正価格で売却することが求めらるので(売却には裁判所の許可が必要)、相続人だからといって特別に安く購入することはできませんが、相当価格であれば不動産会社を通して一般に売り出す前に購入できる可能性があります。

家に抵当権が付いていたり、債権者が家を差押えをしていると、競売にかけられる前に相続財産管理人と交渉して任意売却で家を購入できる可能性があります。
売却には抵当権者や債権者の了解が必要になるので、購入には相当額が必要になります。
一般的に任意売却額は競売価格より高いと言われているので、より安く購入しようとするなら競売で入札することも可能です。
ただし、落札できるかは不確実なので家を失うリスクはあります。

限定承認で保持

上記のように相続放棄をしても家を保持できる可能性がありますが、購入は一般の方と同じ立場になります。
相続人だからといって特別に相続財産管理人と購入に際して交渉できるわけではありません(ただし、相続人として優先的に交渉してくれることはあります。)。
又、競売になってしまうと物件によってはプロの業者と落札を競うことになるので簡単ではありません。

そこで、より確実に家を保持しようとする場合、限定承認手続きを選択することをおススメします。
相続があったことを知って3ヶ月以内であれば、家庭裁判所に限定承認の申立をすることができます。
この手続きを選択すると、故人の財産を換金して借金を返済し財産が残ったら、その分を相続することができます。

家は借金返済のため競売に付されることになります。
相続放棄したケースと同じように競売で他の入札者と競合して落札することもできますが、落札できるかは不確実です。
相続放棄した場合と異なる権利が認められていることです。
民法第932条で「弁済をするにつき相続財産を売却する必要があるときは、限定承認者は、これを競売に付さなければならない。ただし、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従い相続財産の全部又は一部の価額を弁済して、その競売を止めることができる。」と規定されています。
競売前に他の者より先に買うことができる権利であり、これを「先買権」と言います。
鑑定人が算出した評価額を支払えば競売をすることなく家を取得することができます。

この先買権を行使することで確実に家を取得することができますが、限定承認にはデメリットもあります。
まず、手続き費用が結構かかります。
財産を換金して借金返済等の手続は家庭裁判所に選任された相続財産管理人が行います。
ご自身で申立することは可能ですが、申立や申立後の対処も難しいので弁護士や司法書士に依頼することになることが多いです。
依頼した場合の報酬費用に合わせて、裁判所に予納する額も財産内容によっては100万円前後と高額になることもあります。

また、財産の換価、借金の返済等々の手続に時間を要し、6ヶ月から1年近くかかく場合もあります。
このように費用や金額面で限定承認者には負担が大きいのであまり利用されていないのが実情です。
しかし、どうしても家を保持したいのであれば、先買権により確実に取得できるので検討する価値があります。

まとめ

故人の借金を相続せずに家だけを確実に保持するには、限定承認をして先買権により鑑定人の評価額で購入する必要があります。
ただし、この方法を採用する場合、費用が高額になり手続も長くなってしまうのでこれらの点を考慮した上で行うことが重要です。

限定承認ほど確実ではありませんが、相続放棄をした後、相続財産管理人と交渉して価格がまとまれば買い取ることも可能です。
最終的に競売にかけられた場合、任意売却より価格が低くなる傾向にあるので落札できれば比較的安く取得することができます。
ただし、競争入札なので落札できるとは限りません。
人気エリアの物件であればプロを相手に競争入札をすることになるおそれもあります。
競売での取得を目指すのであれば、事前に相場や類似物件がどの位で落札されているか等々の情報を集めてしっかり準備することが大切です。
自信がない場合は、不動産会社に相談したり代行してもらうことも検討しましょう。