明治・大正・昭和の時代の古い抵当権の抹消方法

祖父の代からの土地を父から相続しようとしたら、明治時代に登記された抵当権が抹消されずに残っていた、、というような事があります。

このような古い抵当権が残っていたとしても相続手続きには何の問題もありません。
単に、抵当権が付いている土地を相続する、ということであり、問題なく土地の名義人を相続人に変更することができます。

相続された方もそのまま当該土地を保持し続けるのであれば、抵当権はそのままでも良いでしょう。
（もちろん、抹消してきれいな状態にしておく方が良いです）。

このような古い抵当権が問題になるのは、贈与や売却等により処分（他者への名義変更）するときです。
この場合、事前に抵当権を抹消することが求められます。

土地を取得する側に立てば、誰か知らない人の権利（抵当権）が付いている不動産は欲しくないでしょう。

抵当権が付いている不動産が売買されることはよくありますが、その場合、司法書士が介在して売買と「同時」に抵当権を抹消して、まっさらの状態で相手に渡します。

取引の安全のため、代金の受け渡し、抵当権の抹消手続き、不動産の名義変更手続きは１日で全て終わらせます。

では、明治、大正時代の古い抵当権が残っている土地の売買についても同じように１日でできるか？

できません。

古い抵当権を抹消するには面倒な手続きが必要になるので、事前に抹消しておく必要があります。

古い抵当権の抹消方法

古い抵当権のことを休眠担保権と言います。

古い抵当権が残っている原因は、債権（借金）は全額返済したが抵当権抹消の手続をしなかった、又は返済されないまま残っている、ということが考えられます。

古い抵当権だし効力もないだろうから抹消も簡単だろう、と思われるかもしれませんが、簡単ではありません。

抹消するには

抹消する方法としては、以下の方法があります。

抵当権者（その相続人全員）と共同して抹消する。
除権決定によって抹消する。
弁済証書によって抹消する。
債権額等を供託して抹消する。
裁判をして抹消する。

共同で抹消

基本的に抵当権は、抵当権者と不動産所有者が共同で抹消します。

明治時代のように古い抵当権の場合、抵当権者が亡くなられているので、その相続人全員を探して共同で申請することになります。

この場合、抵当権者→子→孫と数次に相続が発生しているので、相続人が多数に渡っていることが多いです。

相続人全員を調査することも一苦労ですし、調査した相続人全員に連絡をとって抹消登記申請に協力してもらうには多大の時間と費用を要し、また、中には協力いただけない方もいたりして難しくなります。

相続人が少なければ共同申請での手続きでまとめやすくなるのですが、相続人の方に印鑑証明書を取得していただき、司法書士が作成する本人確認情報に協力いただかなければならなく、ご負担をおかけすることになります。

※共同申請では、抵当権者（相続人）は設定当時に取得した「登記済証」という書類を法務局に提出しなくてはいけませんが、その書類が保管されているケースはまずなく、それに代わる手続きとして印鑑証明証、本人確認情報が必要になります。「事前通知」制度の利用もありますが、申請後の対応で却下されるおそれがあります。

共同申請は、以上のように相続人の方に一定のご負担をおかけすることになるので、事前にご了解いただいて行うことになります。