登記簿

祖父の代からの土地を父から相続しようとしたら、明治時代に登記された抵当権が抹消されずに残っていた、、というような事があります。
このような古い抵当権が残っていたとしても相続手続きには何の問題もありません。
単に、抵当権が付いている土地を相続する、ということであり、問題なく土地の名義人を相続人であるお子さんに変更することができます。

相続された方もそのまま当該土地を保持し続けるのであれば、抵当権はそのままでも良いでしょう。
(もちろん、抹消してきれいな状態にしておく方が良いのは当然ですが。)。

このような古い抵当権が問題になるのは、売却するときです。
売却する場合、事前に抵当権を抹消しておくことが求められます。

抵当権が付いている不動産が売買されることはよくあります。
その場合、司法書士が介在して売買と同時に抵当権を抹消する手続きをします。

売買による名義変更と抵当権抹消の流れは、売買契約締結後、①買主が代金を支払う⇒②売主が受領した代金から抵当権者に債権全額弁済⇒③司法書士が抵当権者から抵当権抹消に必要な書類を受領する⇒④抵当権抹消と不動産の名義変更登記を同時に行う
のようになります。

取引の安全のため、代金の受け渡し、抵当権の抹消手続き、不動産の名義変更手続きは1日で全て終わらせます。

では、明治時代の抵当権が残っている土地にの売買についても同じように1日でできるかというと、そうはいきません。
古い抵当権を抹消するには面倒な手続きが必要になるので、事前に抹消しておく必要があります。

古い抵当権の抹消方法

古い抵当権のことを休眠担保権と言います。

古い抵当権が残っている原因は、債権(借金)は全額返済しているのに抵当権抹消の手続しないまま長年放置されていたり、返済されないまま放置されていたりすることが考えられます。
債権が返済されていたり等すると抵当権自体は効力はないのですが、効力がないとしても不動産の所有者が簡単に抹消できるものではありません。

抹消する方法としては、以下の方法があります。

  1. 抵当権者(相続人全員)と共同して抹消
  2. 除権決定による抹消
  3. 弁済証書による単独抹消
  4. 弁済期から20年を経過している場合の抹消
  5. 判決による抹消

1の方法のように、基本的に抵当権は抵当権者と抵当権が設定されている不動産所有者とが共同して抹消の登記申請を行います。
当事者が亡くなっているときは、その相続人全員が申請人となります。
明治や大正時代の抵当権では、抵当権者が亡くなっていて相続人が多数に渡っていることが多いです。
相続人全員を調査することも一苦労ですし、ましてや、調査した相続人全員に連絡をとって抹消登記申請に協力してもらうには多大の時間と費用を要しおススメできません。

次に2の方法ですが、借金は完済しているが抵当権者の所在が知れない場合に裁判所で所定の手続をして除権の決定を受けて行う抹消方法です。
この方法は権利が消滅していることを証する書面が必要だったり、官報公告等手続が面倒なところがありあまり利用されていません。

同様に3の方法も借金を完済したことを証する弁済証書等を不動産所有者が持っていることはそうないので、利用する機会はありません。

現実的な方法としては、4と5による抹消になるでしょう。

弁済期から20年経っている抵当権の抹消

法律で「被担保債権の弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたとき」も単独で抹消できると規定されています。

つまり、残っている抵当権が担保している借金の弁済期から20年が経過していれば、元金と弁済期までの利息、弁済期から現在(供託する日)までの遅延損害金を供託すれば、不動産所有者は単独で当該抵当権を抹消することができます。

弁済期は登記簿に記載されていたり、当時の契約書に記載されていたりします。
また、昭和39年以前の抵当権で弁済期が分からない場合は、債権が成立した日(成立日が分からなければ担保権設定日)を弁済期とします。

明治時代の借金に対して現在に至るまでの遅延損害金を払う、と聞くと莫大な損害金ではと思われるかもしれませんが、その点はあまり心配する必要はありません。

明治時代の抵当権の債権額は5円、30円、100円位です。
現在の価値に換算する必要はないので、そのままの額で利息、遅延損害金を計算することになり、多くのケースは数千円程度の供託金で済みます。

※弁済期から20年以上経過した古い抵当権全てに上記抹消方法が適用されるわけではないのでご注意下さい。
上記は抵当権者が所在不明なケースでの抹消方法であることをご留意下さい。

判決による抹消

古い抵当権を担保する債権(借金)は、時効により消滅していることが考えられます。
時効により消滅し借金自体が無くなっていれば、それを担保している抵当権も無効になります。

そこで、債権(又は抵当権自体)が時効で消滅していることを原因とする抵当権設定登記抹消登記手続請求を提訴し判決を得れば、不動産所有者は単独で抹消申請をすることができます。

基本的に相続人全員を相手に訴えることになります(抹消登記に協力してくれない人だけを訴えることもできますが、途中で非協力的になられると面倒な事になるため)。

昭和の時代の抵当権だと債権額次第では遅延損害金が高額になったり、抵当権者の所在が分かっていて抹消手続きに応じてくれないような場合等に選択肢として挙げられます。

まとめ

4か5のいずれの方法を採用するにも時間がかかります。
先に述べた一般的な抵当権付き不動産売買取引での抵当権抹消+所有権移転登記手続きを1日で済ますような事は出来ません。

売る予定がある、売るかもしれない、というような場合は、事前に抵当権抹消手続きに着手する必要があります。
買い手が見つかって古い抵当権の抹消手続きに着手すると、時間がかかることにより商機を逸するおそれもあります。

抹消するには専門的の知識が必要ですので、まずは司法書士にご相談下さい。

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