共有不動産の変更行為（民法改正7）　

不動産が共有されている場合、共有物をどうのように管理等していくかが問題になることがあります。
共有物である不動産に対する行為について、法律的には「保存行為」「管理行為」「変更行為」の３種類が規定されていますが、「変更行為」について民法の条文が改正されました。

今回は、共有物の変更行為について今回どのように改正され、それがどのような影響をもたらすかを解説します。

共有物の変更行為

変更行為とは、共有物の形や性質に変更を加える行為をいいます。
具体的な行為としての規定はありませんが、共有物に対する何らかの物理的な変更行為や売却等の法律的な処分行為をいいます｡

形や性質に変更を加える行為と言っても、では、具体的にどのような行為が「変更行為」に該当するかは明瞭ではありません。
この点が過去、裁判でも争点をなったりしています。

過去の判例等からみて、以下のような行為が該当すると考えられます。

田・畑を宅地に造成する。
盛土工事。
共有地に建物を建てる。
建物の増改築を含む大規模改修・建替え工事。
担保権（抵当権等）の設定。
長期の賃貸借契約等々

変更行為規定の改正

改正前：「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

改正後：「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。」
「共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。」

共有物に対する変更行為は、影響が大きいので共有者全員の同意がなければできないと法律で規定されています。

改正前は、変更行為については例外なく全員の同意が必要とされており、比較的軽微な変更であっても変更行為に該当するとされれば全員の同意が必要になり、１人でも反対すれば出来なくなります。
また、共有者の中に所在不明、行方不明の者がいても、法律上はその者を無視して変更行為をすることはできません。
どうせいないからと、無視してやってしまうと、後日、不明者が現れたら損害賠償を問われるおそれもあります。