売り地

不動産の遺産分割方法

相続財産の対象となる不動産の多くは、故人が住んでいた実家になります。

相続人間で協議して分割方法を決めるとき、現金や預貯金のような遺産であれば分割も簡単ですが、不動産の場合はどのようにして分けるかが問題になります。
分割方法としては「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法があります。

※共有して相続する方法もありますが、維持管理、処分方法で共有者間でもめたり、いずれ各共有者に相続が生じ相続人の数だけ共有者が増え権利関係が複雑になってしまうので、不動産の共有による所持はおススメできません。

現物分割

「現物分割」とは、不動産を物理的に分割する方法です。
更地でそれなりの広さがあれば分筆(土地を分ける)して、それぞれを各相続人が相続することができます。
しかし、狭い土地を無理に分筆してしまうと、土地の価値は下落するでしょうし売ることもできず処置に困ることになってしまいます。

代償分割

「代償分割」とは、相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人に各自が有する当該不動産の持分相当額を金銭等で支払います。
例えば、相続人が2人で各2分の1で1000万円相当の家を相続する場合、1人が他方に500万円を支払って家を単独で相続します。

代償分割の問題点

代償分割で問題になるのが不動産の評価額です。

不動産を取得する相続人は、他の相続人に支払う金額を抑えるために評価額を低く抑えたいでしょうし、反対に、もらう側は高くしたいでしょう。
これにより評価額を決める過程でもめることがあります。

不動産の評価額を決める上で参考にする基準として、固定資産評価額、路線価格、不動産鑑定士による評価額、不動産会社による買取査定額等々があります。
どれを基準にするかの決まりはありません。
協議して決めることになりますが、互いに自分に都合の良い方法での評価額を主張するでしょうから、擦り合わせるのは簡単ではありません。

換価分割

「換価分割」とは、遺産である不動産を売って得た金額を分割する方法です。
不動産を金銭に換価することで自由に分割することができます。
誰も不動産を相続したくないようなケースでは、この方法で分割します。

遺産である実家の売却

次のような理由で相手続きの過程で不動産を売却することがあります。

  • 遺産である不動産を均等に分割することが難しい。
  • 遺産の大半が不動産で売却しないと相続税が払えない。
  • 代償分割をして持分相当額を支払う資力がない。
  • 不動産の価格をいくらで評価するかで相続人間でもめている。
  • 誰も家を相続したくない。等々

このような場合、家を売却して金銭に換えて遺産分割する方法(換価分割)がとられます。
売却してお金にした方が分け易いですし、価格(評価額)も市場(売り手と買い手)で決まるのでもめることもないでしょう。

遺産である家を売却する場合、故人名義のままでは売却できません。
売るにしても、事前に相続登記が必要です。
名義人である故人は亡くなっており売買契約を締結することはできないので、相続人名義にして相続人が所有者として売買することになります。

この場合の相続登記方法として、相続人の内1人(代表者)の名義にするか、又は、相続人全員の名義(共有)にするかの2つの選択肢があります。
公平の観点からいうと全員の共有に、手続き上の観点からいうと代表者1人の名義にした方が良いと言えます。

売却前提で共同相続人全員の共有名義にする

相続人間の信頼関係があまりないような場合は、1人の名義にすることに不安を感じることもあるでしょうが、共有名義にすれば1人が勝手に不動産全部を第三者に売却することはできなくなります(各自が自己の持分のみを売却することは可能)。

反面、相続登記、売買契約、買主へ名義変更の各種手続きは面倒になります。

相続登記は全員が申請人となって行い(※1)、全員の印鑑や住民票が必要になります。
司法書士に手続きを委任する場合も、全員の委任状が必要になります。

売買契約、買主への名義変更手続きも同様に全員の意思を確認しながら、全員で行うことになります。
いろいろな人がいろいろな意見を言う事になり、各自の意見をまとめるながら進めることは時間も手間もかかるでしょう。

※1:共同相続人に内1人で全員を法定相続分で共有とする相続登記申請も可能ですが、それをすると申請した人の持分にしか登記識別情報(権利証のようなもの)が発行されないので、その後売却する際、発行されていない相続人は司法書士に本人確認情報を提供してもらわなければいけなくなり、費用も時間もかかってしまいます。事前通知という制度も利用できますが、売買では支払いと名義移転申請を同時に行う(決済)ので、通常、利用できません。

売却前提で共同相続人の1人の名義にする

名義人を1人にすると、相続登記、売買契約、買主への名義変更の全ての手続きは、名義人となる1人で行うことができます。

手続については各相続人の連絡・調整の手間もなく迅速に進めることができますが、名義人といっても、それは便宜的であり実質的には共有の相続財産なので、1人でなんでも勝手に決めて手続きを進められても他の相続人は困ります。
特に売却額は最重要事項なので、全員の承諾が必要であること等を事前に決めておく(遺産分割協議書に明記しておく等)方が良いでしょう。

1人の名義にする場合の注意点

相続人が複数人いる中で1人の相続人が遺産である不動産の相続登記を行って単独で名義人になり、単独の所有者として不動産を売却し、得たお金を他の相続人と分割します。

この行為は、相続で得た自分の不動産を売却した後、他の者(相続人)に金銭を渡した、つまり、他者に金銭を贈与したと捉えられるおそれがあります。
本来であれば各共同相続人が遺産である不動産の持分を相続するところを、売却(※2)することで持分をお金に換えて相続しただけであり、相続(※3)であり贈与税の対象にはなりません。

そこで、この点を明確にしておくために、遺産分割協議書の記載内容が重要になります。
遺産分割協議書に「不動産甲は換価分割を目的として、便宜上相続人〇〇が取得する。」という様な内容の文言を記載します。
そして、名義変更後は速やかに売却手続きを行い、売却額から売却手続きにかかった費用等を控除した額をどのように各相続人間で分配するかも記載しておきます。
このような内容を遺産分割協議書に記載することで、贈与とみられないようにします。

また、売りに出しても買い手が必ず現れるとも限りません。
売却期間に制限はありませんが、いろいろな問題が生じてしまいます。

売れない間は固定資産税や維持費を支払い続けなければいけません。
固定資産税の請求は名義人にくるので、名義人が支払うことになりますがあくまでも共有の相続財産なので負担割合を明確にしてく必要があります。

控除額を超えて相続税が課税される場合、故人が亡くなられて10ヶ月以内に相続税の支払い期限がやってきます。
また、不動産に関して生じた損害は、対外的には名義人が責任を負うことになります。

売れるまでの期間が長くなると、以上のような問題が生じてしまうことも考慮して遺産分割方法を決めなくてはいけません。

※2:不動産を売却する場合、不動産譲渡税が生じるおそれがあります。
取得した価格より売った価格の方が高ければ、その差額に譲渡税が課税されます。

※3:土地に対する相続税の計算基準は、売却額ではなく路線価(又は固定資産税評価額(倍率方式))になります。