不動産を所有している方が亡くなると、その不動産は相続財産として相続の対象になります。

遺言書があればその内容に従って、無ければ相続人全員で協議して分割方法を決めます。

しかし、不動産に抵当権や根抵当権が設定されていて、所有者である故人が債務者になっている場合、債務者に関しても相続手続きが必要になります。

根・抵当権の相続

不動産の所有者が金融機関からお金を借りる際、所有する不動産に担保（抵当権や根抵当権）を設定することがあります。

お金を借りて家やビルを新築する場合は、その家やビル及び敷地を担保にすることが通常です。

この場合、家やビル、その敷地の所有者を債務者（所有者兼債務者）とする抵当権（又は根抵当権）が設定登記されます。

抵当権が設定されていてまだ完済されていない状況で所有者である債務者が亡くなった場合、所有者としての相続と債務者としての相続が発生します。

根抵当権が設定されている場合の債務者の相続手続きは、抵当権と異なります。

所有者としての相続は通常と同様に遺言書や相続人間で決めることができますが、債務者としての相続は遺言書や相続人間だけで決めることはできません。

基本的に、債務は法定相続割合に従って各相続人が相続することになるので、それと異なり相続人の1人が債務の全部を相続するような場合は債権者（根・抵当権者）の承諾が必要になります。

相続人（A、B、C）が３人いて特定の土地をAに相続させるとする遺言書があれば、相続発生と同時に当該土地はAが相続する（B、Cとの協議不要）ことになりますが、その土地に完済されていない抵当権や根抵当権があると、債務者の立場はA、B、Cが法定相続割合に従って相続することになります。

抵当権の債務者相続

完済されていない抵当権が付いている不動産を相続人全員が相続割合に従って共同相続（共有になる）すれば、当該不動産に設定されている抵当権の債務を債務者として相続割合に従って相続しても、土地所有の権利と債務負担の義務が等しくなるので問題ないかもしれません。

しかし、そのように相続するのはまれでしょうし、おススメできる方法でもありません。

土地を管理運営する上で意見が異なることもあるでしょうし、いずれ各共有者に相続が発生すれば共有者は更に多くなってしまい収拾がつかない状態になるおそれがあります。

将来のトラブルを回避するには、相続人の１人が土地を相続し、抵当権もその者が１人で引き受けることが妥当と言えますが、法定相続と異なる債務者にする場合、債権者（抵当権者）の承諾が必要になります。

債務者相続手続き

債務者の相続手続き（債務を引き継ぐ）については、遺産分割協議で債務者を特定の相続人に決めた場合とそうでない場合とに分かれます。

債権者（抵当権者）の承諾を得て遺産分割協議で債務者の地位を引き継ぐ相続人を決めた場合、遺産分割で決定した内容は相続時に遡って効力が生じるので、当該相続人が故人から直接債務者の地位を相続することになります。

抵当権の債務者を相続を原因として故人から特定の相続人に変更する登記をしますが、この登記は抵当権者と不動産所有者が共同して行います。

遺産分割協議をせずに相続人間で特定相続人が債務者を引き継ぐことを決めた場合は、一旦、故人から相続人全員が法定相続割合に従って債務者となる登記を行い、次いで、特定の相続人が他の相続人の債務を引き受ける形で特定相続人が単独の債務者とする変更登記を抵当権者と共同で行います。

根抵当権の債務者相続

根抵当権も基本的には抵当権と同様と言えますが、根抵当権特有の性質により手続や登記方法が異なります。

抵当権と異なる点は、根抵当権と債権が密接に関係していない（付従していない）ことにあります。

１０００万円を借りて家に抵当権を設定した場合、抵当権と当該１０００万円の借入は一体であり、１０００万円を返済すれば抵当権は当然に消滅します。

対して１０００万円を借りて家に根抵当権を設定した場合、その１０００万円の借入と根抵当権は一体ではありません。

簡単に言うと、根抵当権とは家を担保にして１０００万円を限度（極度額）とするお金を借りられる枠を設定することになります。

借りた１０００万円を全額返済しても枠は消えず、１０００万円の枠内であれば何度でも借りたり返済したりすることができます。

ただし、この枠にも制限があり、特定の要件が成立すると枠が消滅し、その時に存在する借入額（残債）が確定し根抵当権は抵当権のように一体となります。

ここでは、債務者の関する要件に絞って説明します。

根抵当権を確定したい場合

根抵当権の債務者が亡くなって６ヶ月経過すると、自動的に枠が消滅して相続が発生した時点に存在する借入額（残債）が確定（元本確定）し、根抵当権と一体化します。

一体化により抵当権と同じになるので、抵当権と同様の相続手続をしていきます。

根抵当権を引き継ぎたい場合

現状の根抵当権の枠を消滅させずに特定の相続人が引き継ぎたい場合は、相続発生から６ヶ月以内に相続を原因とする債務者変更登記と特定の相続人が債務者の地位を引き継ぐ債務者指定の登記をする必要があります（前提として不動産名義を特定相続人名義に変更する相続登記をします。）。

流れとしては、一旦、相続人全員が債務者の地位を相続した旨の変更登記をした上で、根抵当権者と合意して特定の相続人を債務者とする登記をすることになります。

いずれも、相続人と根抵当権者の共同での申請になります。

これにより、他の相続人は債務者としての地位から離脱し、指定された債務者が単独で相続発生時に存在していた債務及び相続開始後に生じた指定債務者と根抵当権者間の債務を負うことになり、それらの債務が設定されている不動産によって担保されることになります。

※相続開始前に生じている指定債務者と根抵当権者間の債務は担保されませんが、共同申請による変更登記（債権の範囲の変更）で担保することが可能です。

まとめ

不動産にその所有者が債務者として抵当権や根抵当権が設定されている場合、不動産の所有権の相続手続きはするが債務者としての相続手続きは何もやらずに放置状態であることがままあります。

土地等のプラスの財産に関する相続についてのみ意識がいって、債務のようなマイナスの財産については意識が薄れてします。

しかし、マイナスの財産も相続の対象となるので手続きが必要になります。

抵当権で既に完済していて登記だけが残っている状態であれば抹消登記するだけで済みますが、残債がある場合は、その残債の相続手続き（債務者を故人から引き継ぐ相続人に変更）が必要になります。

根抵当権の場合は、相続人が当該根抵当権を故人に替わって利用し続けることも可能なので、６ヶ月という期間を留意しながら相続手続きを進めていくことなります。

土地を相続するのと違って債務を相続する手続きは債権者との調整もあり手続きも簡易とは言えませんので、専門家である司法書士にご相談ください。