相続問題

遺言書がなく相続人が複数人いる場合、遺産分割は相続人全員で協議して決めることになります。

各自の法定相続分をベースに話し合いをしてどうのように相続するかを決めるのですが、遺産の多くが現金、預貯金であれば、割合だけを決めてその通り分割できるので簡単です。

しかし、遺産の大部分が不動産の場合は話が違ってきます。

不動産を全部売ってそれを分割する(換価分割)、とするやり方もありますが、先祖代々の土地を受け継ぎたい、親と同居していた子が家の取得を希望する等があると、全員の同意が必要な換価分割は難しくなります。

この場合、考えられるのは「代償分割」になります。

代償分割

相続人が複数人のケースで遺産である甲土地を特定の相続人が相続する場合、代償分割が考えられます。

甲土地に対しては、共同相続人は各自法定相続分の相続権を有しているので、この権利関係を調整しなければいけません。

例えば、相続人が3人で各自の法定相続分が3分の1であれば、甲土地を相続する者は甲土地の価値が遺産全体の3分の1に足りなければ不足分を他の遺産から取得し、多ければ超過分を他の相続人に支払(代償金)うことになります。

そして、この場合に問題になるのが、どうやって甲土地の評価額を決めるかです。

評価額を高く算定すれば土地を取得する者に不利になり、低く算定すれば土地を相続しない者に不利になります。

評価額をめぐって利害が衝突するので、もめてしまうことがあります。

土地の評価方法

評価額の基準として、以下の価格が参考になります。

  • 固定資産税評価額
  • 路線価
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 実勢価格(取引価格)
  • 不動産鑑定評価額

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の計算の基になる不動産の評価額です。

各自治体が毎年、不動産所有者に送付する「固定資産税納税通知書」に記載されています。

この固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づき、知事または市町村長により決定されます。

公的な不動産評価額なので、代償分割をする際にこの評価額を採用することがあります。

路線価

路線価は、相続税や贈与税の計算の基になる評価額で、毎年国税庁より発表されます。

路線価は相続税に係わる評価額なので、相続に関する代償分割には親和性があるかもしれません。

公示地価/基準地価

公示地価は、国土交通省より毎年発表される土地の地価です。

土地取引の指標として使われることがあり、国が公示地価を発表する目的も「一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額の算出等」のためとしています。

但し、対象は都市及び周辺部と限定的です。

基準地価も同じような目的で、各都道府県が行っており、対象地域の限定はありません。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売る場合の売却額(市場価格)を言います。

不動産会社に評価額を出してもらうことになりますが、不動産会社ごとに評価額は違うので全員の納得を得るには難しいところです。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定士により算出してもらった対象土地の評価額です。

土地の形状、立地、周辺地域等々、いろいろな側面から土地を評価して価格を算定しますが、これも実勢価格と同様に鑑定士によって評価額が違ったりします。

また、費用も安くはありません。

評価額の決定

評価額の算定はこの方法による、という規定はありません。
当事者で話し合って決めることになります。

一般的には、固定資産税評価額や路線価は実勢価格より低いと言われています。

よく、固定資産税評価額 ÷ 70%x1.1(又は1.2)、路線価 ÷ 80% x 1.1(1.2)が実勢価格の目安になる、と言われたりもします(あくまでも目安です)。

実勢価格と言っても、現実にその価格で売れるかは別の問題、買い手がいなければ必然的に下がります。

一般的には、固定資産税評価額<路線価<公示地価・基準地価<実勢価格となる傾向にあるようです。

土地を相続する者は固定資産税評価額を、以外の者は実勢価格を基準とすることを主張して対立するケースが多くなります。

決定方法

例えば、固定資産税評価額と実勢価格でもめているのであれば、中間の路線価や公示地価を基準にしたり、互いが主張する評価額の中央値で算出する等、互いに妥協して話しをまとめる努力が必要になります。

なかなか話しがまとまらなければ、公平的第三者の意見として、不動産鑑定士に評価額の算出を依頼することも考えます。

ただし、不動産鑑定士に依頼した場合、数十万円から100万円前後と費用は安くないので、無駄にならないように、どんな額が算出されてもその額に従う旨の合意をしておいた方が良いかもしれません。

決まらない場合

当事者間では決まらない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停をお願いすることになります。

基本的に調停では、調停委員と個別に協議を行い、直接当事者が協議することはありません。

ただし、状況によっては、調停委員を交えて当事者全員が集まって協議する場合もあります。

調停委員が当事者たちの意見を聴き、調整しながら協議をまとめていくので、裁判と異なり弁護士を代理人にすることなく自分で対応することが可能です(弁護士を代理人とすることも可能です)。

話し合いがまとまれば、取決め事項を調停調書にまとめて終了となりますが、まとめらなければ自動的に審判に移行し、裁判長により決定(判決と同様)がだされます。

決定に不服があれば、他の裁判と同じように上級裁判所で争うこともできます。

まとめ

評価の基準が多ければ多いほど、自分に有利な評価額を求めて争うことになり、こじれる結果となってしまいます。

過去、遺産分割調停での主張書面作成支援として係わったケースで、評価額で当事者が争いまとまらず、結局、審判まで行った事案がありました。

協議をまとめるには互いに譲歩が必要ですが、譲歩することも、譲歩を得ることもできないと判断したら、早急に調停を打ち切って審判に移行し、裁判長の判断を仰ぐようにした方が良いかなとも思います。

互いに譲歩できない状況で延々を争い合うことは、感情的対立を深めるだけで良いことは何もありません。

裁判所の審判での「裁判長の判断」が一つの区切りになり、互いが受け入れ争いに終止符を打つことができます。