抵当権が設定されている債務を相続する

遺産に抵当権が設定されている土地がある場合、当該土地も遺産となり相続人が相続します。

この場合の当該土地の相続登記は、抵当権がない土地の手続きを何ら変わりません。

単に相続を原因として被相続人から相続人に名義を変更する手続き（移転登記手続き）を行うだけです。

これにより、相続人は抵当権が付いた土地を相続し新たな所有者になります。

このように不動産に関しては特別なことはありませんが、抵当権については注意が必要です。

相続での抵当権の処理

相続での抵当権で注意すべきは、債務者です。

債務者が被相続人以外の第三者であれば、物上保証といって被相続人が第三者の借金の担保として自身の土地に抵当権を設定したことになります。

この場合、相続した新所有者は引き続き相続した土地を第三者の借金の担保とすることになります。

債務者が被相続人の場合は、債務も相続の対象になります。

被相続人が亡くなる前に債務が既に全額返済されていれば、そのまま抵当権を抹消できますが、亡くなった後に返済されている場合は、一旦、債務者を被相続人から相続人に変更登記した後に抹消することになります。

債務がまだ残っている場合は、債務を相続人が引き継ぐため相続による変更登記が必要です。

残債があれば抵当権は抹消できないので、抵当権はそのままで債務者を被相続人から相続人に変更する登記をします。

誰が債務を相続するかは、相続人全員で協議して決めます（遺産分割協議）。

通常、土地を相続する方が、その土地についている抵当権の債務も相続して債務者になることが多いです。

このときに注意しなければいけないのは、相続人だけで債務者を決めても債権者に対しては有効とはなりません。

基本的に借金は相続人全員に法定相続割合に従って相続され、債権者は全員に割合分の請求ができます。

それを、特定の相続人に一本化するには、債権者の同意が必要なので、忘れないようにしましょう。

債務者の相続による変更登記は、相続人（不動産の相続人）と債権者（抵当権者）とで共同で申請することになります。

申請には「登記原因証明情報」という、名の通りの登記の原因を証する書類を作成して提出しますが、司法書士が死亡した事実、協議したこと、債権者が同意していること等を報告形式で作成します。

第三者の同意が必要な場合は「同意書」の提出が求められることがありますが、この場合は同意する債権者が共同申請人なので同意書の提出は必要ありません。

相続しようとした不動産に抵当権が設定されていたら、まず、司法書士にご相談ください。