相続財産に不動産がある場合、どのように相続人間で分けるかが問題になります。

不動産を売却してそのお金を分割する方法もありますが、先祖代々の土地だったり、相続人の１人は当該不動産に居住していたり活用しているような場合は簡単に売ることもできないでしょう。

法定相続分を持分として各相続人が共有で不動産を相続すれば公平のように思えますが、おススメできません。

売却や管理方法に関してのタネになりますし、共有者に相続が発生すると共有者の数が増えて意見をまとめるのが難しくなるので、将来のことを考えると１人の相続人が取得するのが一番良いと言えます。

不動産は代償分割で

不動産を相続人の１人が相続する場合、他の相続人の相続分が問題になります。

不動産以外の遺産が相当にあれば、それを相続分として渡すことができますが、遺産の中で不動産の価値が高ければそれもできません。

そこで、一つの方法として代償分割というやり方があります。

代償分割とは、他の相続人に土地の相続分に相当する金銭等を代償として支払う方法です。

父が亡くなり相続人は子供３人のケースで、父名義の先祖代々の土地を長男が代償分割で相続するケースを検討します。

長男は土地を単独で相続し、共同相続人である他の２人にそれぞれ土地の価値の３分の１に相当する対価（代償）を支払います。

これにより、土地に関して各相続人は均等に自分の相続割合に従った財産を取得することになります。

そして、この代償分割で問題になるのが、どうやって土地の価値（評価額）を決定するかになります。

評価額を高くすれば代償額が高くなり土地を相続する長男に不利になります。
逆に、低くすれば土地を相続しない他の相続人に不利になります。

このように、評価額をめぐって利害が衝突するのでもめてしまうことがあります。

土地の評価方法

評価額を決める上で、以下の価格が参考になります。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 公示地価
• 基準地価
• 実勢価格（取引価格）
• 不動産鑑定評価額

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算の基になる不動産の評価額です。

各自治体が毎年、不動産所有者に送付する「固定資産税納税通知書」に記載されています。

公的な不動産評価額なので、代償分割をする際にこの評価額を採用することがあります。

路線価

路線価は、相続税や贈与税の計算の基になる評価額で、毎年、国税庁より発表されます。

路線価は相続税に係わる評価額なので、相続における代償分割には関係が深いと言えます。

公示地価/基準地価

公示地価は、国土交通省より毎年発表される土地の地価です。

土地取引の指標として使われることのありますが、対象は都市及び周辺部になっています。

基準地価も同じような目的で各都道府県が行っており、対象地域の限定もありません。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売る場合の売却額（市場価格）を言います。

不動産会社に評価額を出してもらうことになりますが、不動産会社によって評価額は異なりまとめるのは簡単ではありません。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定士により算出してもらう評価額です。

土地の形状、立地、周辺地域等々、いろいろな側面から土地を評価して価格を算定しもらいますが、鑑定料は安くはありません。

また、鑑定された評価額に不服がありまとまらなければ、鑑定料が無駄になるおそれがあります。

決まらない場合

当事者間で決まらない場合、家庭裁判所に遺産分割の調停をお願いすることになります。

基本的に調停では、調停委員と個別に協議を行い、直接当事者が協議することはありません。
ただし、状況によっては、調停委員を交えて当事者全員が集まって協議する場合もあります。

調停委員が当事者たちの意見を聴き、調整しながら協議をまとめていくので、裁判と異なり弁護士を代理人にすることなく自分で対応することも可能です。

話し合いがまとまれば、取決め事項を調停調書にまとめて終了となりますが、まとめらなければ自動的に審判に移行し、裁判長により決定（判決と同様）がだされます。

決定に不服があれば、他の裁判と同じように控訴することもできます。