認知症の親名義の家は売却できる？

親の認知証がすすんで家族による介護が困難になった場合、介護のために専門の施設に介護してもらうことがあります。

施設に入所するにはそれなりの費用が必要になるので、親名義の家を売却してそのお金を充てようと考えるご家族も多いですが、売却は簡単ではありません。

親名義の家を売って親の入居費用に充てるのだから問題はないと思われるかもしれません。

しかし、この場合は売ったお金の使い方ではなく、それ以前の「売る」という行為が問題になります。

成年被後見制度

認知症や精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にあると判断されるような場合、後見開始の審判（家庭裁判所の審判）を受けることで成年被後見人となり、同時に選任される成年後見人が被後見人となった方の主に財産面の管理をしていくことになります。

「事理を弁識する能力」と難しい言葉が使われていますが、何かをやることで自分にどんな法的責任が生じることを理解、認識できる能力になります。

そして、このような状態にある方がした行為は、「意思能力」がない状態での行為で無効であるとして「取消す」ことができます。

また、このような状態にある方は法律行為を行う「行為能力」も問題になり、行為が制限されることになります。

先に説明したように、事理を弁識する能力を欠く「常況」にある場合は意思能力はないと判断されます。

我々司法書士は、不動産売買契約締結後に売主と買主の委任を受けて名義変更申請を行います。

その際、当然に委任者双方に本人であることの確認、売買により名義変更する意思の確認を行います。

ご家族全員が売却に賛成していても、当人に認知症が認められ意思の確認ができなければ名義変更申請を行うことはできません。

では、認知症状態にある方は一切不動産を売却できないかというと、そうではありません。

認知症にもいろいろな状態があり、完全に意思能力が認められない重度の認知症もあれば、軽度の場合もあり意思能力の有無を判断することが難しい場合もあります。

その場合は、認知テストや医師の診断等により慎重に判断することになります。

認知症と診断され意思能力が認められる状態で不動産を売却しなければならない場合、成年後見人を選任する必要があります。

家庭裁判所に後見の申立をすることになります。

弁護士や司法書士が後見人に選任されると報酬が発生しますので、申立の際にご家族を後見人の候補者として申立てることもできます。

申立てれば必ずご家族が選任されるとは限りませんが、不動産を売却したお金を本人が入所する介護施設への費用に充当するのであれば、選任される可能性は高くなるでしょう。

ご家族が選任されれば、その方が法定代理人として売買契約、名義変更手続きを行うことができます。

※この場合、売却する不動産は被後見人の居住用不動産になり本人への影響が大きいので、家庭裁判所に許可を得る必要があります。また、成年後見監督人が選任されている場合は、その者の同意が必要になります。

認知症に意思能力の欠如が疑われる方が不動産を売却をすると、売買自体が取消しなる可能性があります。

１人の子供が他の子供に内緒で親の土地を売却してしまうと、親の財産を１人の子供が現金化して保有することになるので、その使途でもめる可能性が高くなります。

法務局や警察等が取消しをするのではなく、多くは処分に不満を持つ他の親族が取消しを求めることになります。

売買が登取消されると、土地は売主に返還されますが代金を戻さなければいけません。

既に代金を費消していて返せないとトラブルになってしまいます。

また、売買された後に第三者に転売されたり等第三者の何らかの権利が付いてしまうと、問題は複雑になってしまいます。

ご説明したように不動産を所有している方が認知症になると、処分が当人のためであっても簡単ではありません。

時間とお金を使って家庭裁判所に成年後見人の選任をするか、当人が亡くなるまでそのままにして亡くなったときに相続として処分するかになります。

また、認知症を発症する前に家族を後見人とする任意後見契約をすることも考えられます。

この契約をしていれば、契約書に指定された家族が自動的に任意後見人となって本人に代わって不動産を処分することができます。

※任意後見では、後見人を監督する任意後見監督人を家庭裁判所に選任してもらう必要がります。任意後見人の配偶者、直系血族および兄弟姉妹は任意後見監督人になることはできません。

家族信託として不動産を信託財産とすることで個人の財産から切り離して処分しやすくすることもできますが、信託は手続きにそれなりの費用がかかるので家の処分だけを考えた信託の場合、費用対効果が問題になります。

このように、家族が認知症の親の不動産を処分することは難しく、安易にしてしまうと後で大きなトラブルになってしまいます。

認知症が疑われる場合は、弁護士や司法書士、医師等の専門家に相談されることをおススメします。