相続登記手続きには、申請書類をはじめいろいろな書類が必要になります。
相続登記には「遺産分割協議書」や「遺言書」に基づいてする形態と法定相続割合に基づいてする形態があります。
申請形態によって提出書類も若干異なります。

全てに共通する必要書類

以下の書類は必ず必要なので取得する必要があります。

  1. 故人の除籍謄本・原戸籍
    故人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍は必要になります。故人の現在の戸籍(除籍謄本)だけでは申請することはできません。
  2. 故人の住民票の除票(最後の住所地)
  3. 故人所有の不動産の固定資産評価通知書

遺産分割協議書による相続登記申請

  1. 相続人全員の戸籍謄本
  2. 遺産分割協議書
    相続人全員による協議で作成された書類に全員の実印が押印されたもの。
    1人でも相続人が欠けると無効になります。
    ※司法書士に申請依頼される場合、通常、協議の内容に従って司法書士が遺産分割協議書を作成しますので、ご自身で作成する必要はありません。
  3. 相続人全員の印鑑証明書
  4. 協議の結果、故人の不動産を相続すると決まった相続人の住民票

遺言書による相続登記

遺言書には自筆証書遺言(自分で書いた遺言書)と公正証書遺言(公証役場で公証人が作成したもの)があります。
自筆証書遺言の場合、相続登記申請前に必ず家庭裁判所で「検認」という手続きが必要になります。

  1. 検認された自筆証書遺言、公正証書遺言
  2. 遺言書により相続する相続人の戸籍謄本及び住民票

※御覧のように遺言書があれば、必要書類も相続する当人のみのもので済み、他の相続人は関与しないので揉め事も回避することができます。

遺言書で相続人以外に遺産を渡す(遺贈)する場合

遺言書で相続人以外の第三者に遺産を贈与(遺贈)する場合、遺言執行者を指定しておくことをおススメします。
遺言執行者を指定しておくと、その執行者が全て遺贈の手続きをすることができますが、指定していないと相続人全員で手続きをしなければいけなくなります。

  1. 検認された自筆証書遺言、公正証書遺言
  2. 遺贈の対象となる不動産の登記識別情報(登記済証)=権利書
  3. 遺贈された方の住民票
  4. 遺言執行者の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)

遺言執行者が指定されていない場合は、上記4の替わりに相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)が必要になります。

法定相続割合による相続登記

    1. 相続人全員の戸籍謄本
    2. 相続人全員の住民票

    法定相続登記の問題点

    協議で話し合いがつかなかった場合に、ひとまず法定相続割合に従って相続登記を、、、とするケースがありますが、通常、われわれ司法書士をおススメしません。
    この登記には2つの問題があります。

    1つ目は、保存行為として1人の相続人だけで申請できますが、その場合、登記識別情報(権利書)が申請した相続人に対してしか発行されません。
    後に全員で土地を売却するとき、登記識別情報を持っていない相続人について司法書士による本人確認手続きか事前通知手続き(申請書提出後に法務局から送られてくる申請確認書面に実印を押して返送する)が必要となり、余分に費用や時間がかかってしまいます。

    2つ目は、不動産が共有状態になってしまうことです。
    土地を売却するとき、当然全員の承諾が必要になります。
    自分の持ち分だけを売却することも可能ですが、買い手を探すことは難しいですし見つかったとしても安値で売ることになるでしょう。
    土地全部を売ったときの価格の持ち分割合で売れることはまずありません。

    法定相続での相続登記は、土地の買い手も見つかっていて登記後すぐに売却し売却額を法定相割合で分配するような場合に有効です。

    除籍・原戸籍謄本について

    相続登記申請には、故人の生まれてから(最低15歳程度までの戸籍)が必要になります。
    役所に行って故人の戸籍謄本(除籍謄本)を取得すると、それに全てが記載されていると思われるかもしれませんがそうではありません。
    除籍謄本に「改製日 〇年〇月〇日」と記載されていますが、これは、〇年〇月〇日から亡くなるまでの記録を表示していますという意味になります。
    これは、改製により従前の戸籍を新たな戸籍の形式に従って書き写されたことを示しています。
    このとき従前の戸籍に記載されている内容全てを新しい戸籍に書き写すわけでありません。

    例えば、A男さんが結婚していない女性との間にできた子を認知した場合、その事はA男さんの戸籍に記載されますが、その後、戸籍の改製が行われたら新しい戸籍に認知したことは記載されません。
    つまり、改製後のA男さんの戸籍では、A男さんの相続人であるはずの認知した子の存在がわかりません。
    よって、法務局には全相続人を確認するために故人の生まれてから亡くなるまでの全戸籍・原戸籍の提出が必要になります。

    戸籍の様式(記載方法)は過去5回改訂されています。
    改訂された場合、新様式へ書き写しをしますが書き写し前の戸籍を改製原戸籍といいます。
    故人の戸籍を生まれたときまで遡るとき、この原戸籍を取得することになります。