家賃滞納・滞納金の回収・立ち退き問題は、大家さんにとって大問題

生活費用の足しに、
老後の生活資金の足しに、
と、アパート・マンションを経営されてますが、
足しになっていますか?

長引くデフレ不況で賃貸業も大きく変化し、大家さんは様々なトラブルに対処しなければいけません。
原状回復トラブル、騒音や近隣トラブル等がありますが、中でも大きな問題が賃料の滞納です。

ひとたび、賃料が滞納されてしまうと大きな労力を使うことになります。
督促するのも気が重いでしょうし、「待って」と言われてもいつまで待てば良いのかも分かりません。多分、言っている本人も分からないでしょう。
1か月くらいの滞納であれば、、、と軽く考えてはいけません。
例えば、家賃5万円を1か月滞納した場合、来月に滞納を解消するには当たり前ですが10万円払わなければいけません。
今月5万円を払えなかった賃借人が来月10万円を払うことは簡単ではありません。

一旦、家賃滞納が生じ、2ヶ月、3ヶ月と続いてしまうと、問題解決は簡単ではなくなりますし、大家さんにとっても大きな心痛になるでしょう。
滞納トラブルは早期に解決を目指すことが大事です。

当事務所では、家賃が滞納した場合の賃借人との交渉による解決、長期滞納・悪質賃借人には訴訟を前提とした退去手続きを大家さんに代わって行います。
長期に家賃を滞納されてしまうと、その間、家賃収入はなし、入居の募集もかけられないと2重の損害を受け、精神的にも大きな負担になってしまいます。
お困りの方は、まずは、当事務所のご相談下さい。

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家賃の滞納が生じたら

今月の家賃が入金されていなかったらどうされますか?
1ヶ月くらいの遅れで催促するのも・・・
長年入居してくれている賃借人であれば、催促もしにくいでしょう。

しかし、催促することは大切です。
支払日を1日でも過ぎたら即催促すべきとは思いませんが、1~2週間待っても入金されなければ入金されていないことを伝えましょう。
単純に入金し忘れている場合も結構多いです。

このように当初はご自身で催促をされて解決しようと試みられると思います。
忘れていただけならすぐに入金されるでしょうが、そうでなければすぐには解決できません。
賃借人と今後の支払いについて話し合うことになります。
滞納分を分割で支払う、来月まとめて支払う等々の方法で滞納分の支払い方法を決めていくことになります。
また、仲介不動産会社によっては代わりに催促してくれる場合もあるので、相談するのも良いでしょう。

家賃保証会社が付いている場合は、契約内容に従って通知すれば代わって保証会社が家賃を支払ってくれます。
連帯保証人が要る場合は考慮が必要です。
連帯保証人に連絡されることを嫌がる賃借人もいますので、連帯保証人に連絡する場合は事前に賃借人に伝えておく方が無難でしょう。

催促後も滞納継続のケース

連絡しても無視されたり、滞納後に約束した日に入金されていないような場合、早期の解決が難しくなってきます。
ご自身での交渉も大変になりますし、ずるずると長期滞納の状態になる可能性も大きくなります。

1、2ヶ月分の賃料を滞納している状態で2ヶ月分、3ヶ月分を一括で支払うのは簡単な事ではありません。
ご自身で解決することが難しい、気が重いと感じたら、司法書士等に専門職にご依頼することをおススメします。

滞納家賃の回収

滞納家賃の回収方法は、賃借人と滞納分の支払い方法を話し合って決めることになります。
滞納分を分割して今後の家賃に上乗せして支払う、ボーナス時に滞納分を一括して支払う、連帯保証人や親族から支払ってもらう等々の方法が考えられます。

ただし、話し合いで決めが方法が守られるかは分かりません。
決めても守られず、また、話し合って決めても再度守られずと、ズルズルと長期滞納状態に陥る可能性もあります。

話し合いで決めたら、その内容を合意書として残します。
訴訟になった場合は、これらの文書が証拠となるのできちんと文書で残しておくことが大切です。

滞納分や家賃が支払わない場合、最終的には訴訟になります。
通常、支払い請求と共に立ち退き請求(建物明渡請求)の訴訟をすることが多いです。
ただし、裁判の過程で和解が成立することもあります。

滞納による立ち退き

滞納により家賃回収が見込めないときは、立ち退きを請求することになります。
滞納による立ち退きを検討する場合、よく最低3ヶ月の滞納状態であることが必要と言われてます。
1ヶ月であろうが、2ヶ月であろうが、滞納を理由に賃借人に立ち退きを要求することは可能です。
要求により出て行ってくれる賃借人もいるでしょう。
3ヶ月滞納は裁判になった場合を想定した滞納期間になります。

賃貸借契約書に「家賃を滞納したら賃貸借契約は解除され、賃借人は退去する」というような条項が記載されていても、法的効果はありません。
この契約により賃借人が自発的に退去してくれるかも、、、という面での効果はあるかもしれませんが、そうでなければこの契約条項根拠に1ヶ月や2ヶ月の滞納で裁判をしても強制的に退去させることは難しいでしょう。

賃貸借契約を解除するには、賃貸人と賃借人の信頼関係の破綻という要件が重要です。
過去の裁判により、1,2ヶ月の家賃滞納では信頼関係が破綻していると判断されることは難しいです。
※滞納以外にも信頼関係を破綻させる何らかの行為が賃借人にあれば認められる場合もあります。

滞納退去