ご相談・ご依頼から家賃回収・立ち退きまでの流れ

手順1:ご相談

お電話、メールで当事務所にご相談予約をお取りください。
初回は無料で相談に対応していますので、お気軽にご利用下さい。
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メール受付

ご相談の際に以下のような資料があればより適切な対応ができますので、出来る範囲で結構ですのでご持参下さい。

  • 賃貸借契約書
  • アパート・マンションの固定資産税通知書
  • アパート・マンションの登記事項証明書
  • 滞納の状況(滞納額や催促状況、賃借人の対応等)
司法書士の職務範囲

司法書士が代理人として交渉、裁判手続きが行えるケースは、訴額が140万円以下の簡易裁判所管轄の案件になります。
立ち退き訴訟の訴額は以下のように計算します。
建物の固定資産評価額÷2 ×
(退去対象の部屋の床面積/建物全体の床面積) ≦ 140万円
※同時に滞納家賃の支払い請求もしますが滞納額は訴額に加算されません

手順2:ご依頼・受任

ご依頼・受任によりオーナー様(大家さん)の代理人として賃借人と交渉を開始します。
以降、賃借人との交渉は全て当事務所が行います。
途中経過は適時ご報告させていただきますので、オーナー様は当事務所とお話しするだけとなり、賃借人と直接交渉することはなくなります。

賃借人本人に支払い能力がなければ、連帯保証人がいる場合は保証人にも支払いを求めます。
賃借人と滞納金の支払いについて話し合いを行います。
法律職が関与することで支払いに応じる場合がありますが、支払いが見込めない場合は滞納金の支払い及び期限までに支払われないときは賃貸借契約を解除し退去を求める旨の内容証明郵便を送付します。

滞納納分が回収できれば完了となります。
賃借人側からの対応がなければ、次の段階として訴訟手続きに移行します。

手順3:訴訟

滞納額の支払い及び部屋の明け渡しを求めて簡易裁判所に訴訟を提起します。
訴訟は、「賃貸借契約の終了に基づく建物明渡請求訴訟」となります。
請求内容は、部屋の明渡しと滞納額及び契約終了日から明渡しまでの遅延損害金の支払いになります。

訴訟では最終的に勝訴判決を目指しますが、現実的対応としては和解により滞納額の回収及び自発的退去を試みます。
勝訴判決を得ても賃借人が退去してくれなかったら、次に強制執行の手続(強制的に退去させる)をすることになります。
しかし、この手続きには執行官等いろいろな人が関与することになり、時間もかかり相当な金額も必要になってしまうので、可能な限り訴訟中に和解による自発的に退去してもらう方向で交渉します。
訴訟後の強制執行の費用と手間を考えると、裁判での和解交渉は退去に重点を置き場合によっては滞納金を減額又は免除することも検討する価値があります。
オーナー様の意向をお伺いしながら進めてまいります。

※ごくまれに、契約した賃借人とは違う人が住んでいたり(=部屋を占有している)するケースがあります。このような場合、相手を固定するために占有移転禁止の仮処分を裁判所に申し立てをすることがあります。

手順4:立ち退き強制執行

勝訴判決を得た後も賃借人が退去しない場合、裁判所の力を借りて強制的に退去してもらう強制執行の手続に着手します。
司法書士には立ち退きの強制執行手続きの代理権は認められていません。
そこで、手続きのための書類は当事務所が作成(裁判所提出書類の作成は認められています)しますので、オーナー様に執行立ち合い等のご協力をお願いすることになります。

状況によっては、動産執行手続きをしておいた方が良い場合もあります。
動産執行とは室内にある動産を差押えて換金して滞納金返済に充当する手続きです。
多くは価値ある動産は残っていなく手続きが不発に終わりますが、賃借人が退去の強制執行時にいない場合で室内にそこそこ価値のある動産あると処置に困ってしまいます。
所有権は賃借人にあるので、勝手に処分すると後で賠償請求されるおそれがあります。
保管するにも費用がかります。
そこで、動産執行をしておくと執行官が動産を差押えその場でオーナー様が差押え動産を買うことができます(購入額と滞納家賃とを相殺するので持ち出しで購入することにはなりません)。
購入により当該動産の所有権はオーナー様になるので、自由に処分することができます。