相続登記について
相続登記について何から始めればいい？
その不安、疑問をご相談ください。
不動産をお持ちのご家族が亡くなった場合、相続登記が令和6年4月から「義務」になりました。
これまで任意だった相続登記ですが、現在は法律で義務付けられています。
※正当な理由のない放置には「過料（罰金）」科される可能性もあります。
登記の対象
- 対象： 令和6年4月以降の相続だけでなく、過去の未登記物件すべて。
- 相談先： 法律で認められた専門家は、司法書士と弁護士のみです。
登記の専門家である司法書士が迅速に適切な登記手続きを行い、あなたの大切な財産を守るお手伝いをいたします。
相続登記の費用
登記申請には、司法書士報酬の他に登録免許税（法務局に支払う税金）、申請書に添付する必要書類（戸籍謄本等）の発行手数料（役所に支払う手数料）が必要です。
相続登記の手順
ご相談から手続き終了までの流れは以下のようになりますのでご参照下さい。
ご相談日の予約を取る。
ご相談予約電話受付
月～土 9:00～20:00
お電話での予約は
Tel 092-707-0282
こちらからもご予約可能です。
ここをクリック！
面談・聴き取り
ご持参いただいた資料を基に司法書士が直接ご相談に対応します。
司法書士には守秘義務があり、相談内容が外部に漏れることはありません。
ご説明・見積額の提示
法律用語等の難しい言葉は使わず分かりやすく説明することに努めます。
分からない点、ご不明なことは、ご遠慮なく何度でもご質問下さい。
手続きに着手する前に必ずお見積額を提示させていただきます。
※ご依頼を要求することはありません。
受任・手続開始
正式にご依頼をいただいた上で手続きに着手させていただきます。
進捗状況は適時ご報告します。
法務局へ申請書を提出
登記申請書及び必要な添付書類がそろったら、法務局に提出します。
登記手続き完了日は、およそ３～４週間前後になります。
手続き完了
法務局から発行された登記識別情報（権利証）をお渡しして手続き終了。
相続人と相続登記
故人が不動産を所有している場合、承継人（相続人）を決めて相続登記をしなければいけません。
不動産の承継人を決める方法としては、基本的に以下の２っのパターンになります。
- 遺言書による登記
- 遺産分割協議による登記
遺言書による相続登記
遺言書の形式等に問題なければ、遺言書の内容に従います。
例えば、遺言書に「甲土地はAに相続させる」と記載されていて、それに従って甲土地の名義人をAとする登記申請にはA以外の相続人の協力は必要ありません。
他の相続人の関与なしに、Aが単独で登記申請手続きをすることができます。
ただし、承継する方が相続人でない場合は、遺贈となり承継人だけでは登記申請することができません。
遺言執行者がいればその方と、いなければ相続人全員と共同で登記申請することになります。
遺産分割協議による相続登記
相続人全員で協議を行い不動産を相続する方を決めます。
相続登記申請自体は不動産を承継される方が単独でできますが、全相続人全員が実印で押印した遺産分割協議書と印鑑証明書を法務局に提出しなければいけないので、他の相続人の協力が必要になります。
相続手続きと外国
相続登記には戸籍謄本等の役所から発行される書類が必要になります。
しかし、相続人の中に海外在住者や外国籍の方いれば、日本の役所から必要な書類を取得することができない場合があり、その場合はそれに代わる書類を提出することになります。
代わる書類として何が必要か、詳細はこちらへ
相続登記を放置した場合の問題
3人のお子さんがいる方が亡くなった場合、すぐに手続きをすればお子さん３人の協議で済みます。
しかし、長期に放置していて上図のようにお子さんが亡くなり孫の世代になってしまうと、手続きは孫全員でしなければいけなくなります。
集まるだけで一苦労ですし、人数が多ければまとめるのも簡単ではありません。
やっかい事は、次の世代に残さない、のも大切です。
血縁関係にない者が相続に関与することに
相続は、血縁関係にある者（又は養子縁組）に生じますが、長期に放置していると、血縁外の者が関与するようになることがあります。
配偶者が相続人に
故人の相続人が長男Bと長女Cのお２人の場合、相続手続きをしない間に長男Bが亡くなられると、手続きは血縁関係にない長男Bの妻と子供、長女Cの3人ですることになります。
もし、子供が未成年であれば、母親は相続人なので子供の代理人にはなれず、家庭裁判所に代理人（特別代理人）を選任してもらい、その者が子に代わって手続きをすることになります。
後見人が手続き者に
手続を放置している間に長女Cが認知症になり意思能力が確認できなくなれば、家庭裁判所にCの後見人を選任にしてもらい、その後見人と相続手続きをすることになります。
長期放置で昔の家督制度が復活
長期間放置していた相続登記をしようとした時、名義人が亡くなった日によっては家督制度が適用されることがあります。
この場合、戸籍や相続人の調査に時間を要することになり簡単に手続きをすることができません。
家督制度が関係する相続手続きはこちら
世代交代で数次・代襲相続
相続手続を放置している間に相続人が亡くなると、次の世代が相続人になります。
この場合、相続人が変わることで相続登記手続きにも影響します。
中間で生じた相続を省略できるか、できないかの判断や、申請書や遺産分割協議書の記載方法も異なってきます。
登記の力
登記をして「この不動産の所有者は私です！」と公に示すことで（公示）、所有権とぶつかる権利に対抗する力（対抗力）を持つことができます。
「対抗力」とは、ぶつかる権利に勝つ力です。
一つの土地に所有権を主張する者が複数人いる場合、原則、最初に登記した者が所有権を取得します。
遺産分割協議がまとまったのに登記を放置していると、こんなトラブルに巻き込まれることも。
トラブルの詳細はこちらへ
相続法改正でさらに相続登記が重要に
2019.7に相続法が一部改正され、「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。」とされました。
これは改正で大きく影響を受けるのが「相続させる遺言」です。
遺産分割協議をした場合、登記をする前に協議に反する内容の第三者の権利が登記されてしまったら、その登記の方が有効になってしまいます。
しかし、故人が特定の相続人に「相続させる」とする遺言書を残している場合、死亡と同時に確定的に特定の相続人が相続するので登記をしていなくても第三者に「対抗」できる（第三者が先に登記をしていてもその登記を否定できる）とされていました。
しかし、改正により「相続させる遺言」があっても登記しなければ、法定相続分を超える部分は登記を先にした第三者に対抗できないことなりました。
長男に家を相続させる遺言があるにも係わらず相続登記を放置。
弟が勝手に法定相続に従って兄、弟各２分の１を持分とする相続登記をして自己の持分を第三者に売却。
買い受けた第三者が兄より先に自己の持分を登記。
兄は登記した第三者に、それは私が親から相続したものですと主張することができず、家は第三者と共有となってしまいます。
相続登記はできるときにすぐやる・・が重要
分割方法を決めた後に相続登記を放置していると、その後の環境の変化、特に金銭状況に変化により、いざ登記をする段になってトラブルが生じるおそれがあります。
内容を変えてほしい、遺産分割協議書に実印を押す押さない、印鑑証明書を渡さない等々でもめることがあります。
相続人が亡くなったり、認知症になったりすると決めた通りに登記することが簡単ではなくなります。
相続人が亡くなると、その相続人全員のハンコが必要になり人が多くなれば話しをまとめるのも難しくなります。
相続は「できる時にすぐやる」「登記をして権利を確定する」が重要です。
初回のご相談は無料です。
ご相談予約ページ
TEL 092-707-0282
電話予約 9:00～20:00（平日・土）