マンション関連法の改正(2)

２０２５年に改正されたマンション等の集合住宅（区分建物と言います）について法律について、前回のマンション管理の円滑化に続き、今回はマンション再生の円滑化について説明します。

マンション再生化の円滑化

マンション再生に関しては、建替えと大規模リノベーションの２つになります。

従来は建替え決議の多数決要件が５分の４の賛成が必要であったため、賛成を得るのに多大な時間やり労力を要し、最終的には賛成を得られずに頓挫するケースも少なくありませんでした。

そこで、改正のより所在等不明者を決議の母数から除外することに加え、原則的な多数決割合は現行の５分の４を維持しつつも、一定の客観的事由がある場合は多数決割合を４分の３に引き下げられるようになりました。

一定の客観的事由としては、以下の５項目になります。

従前では、建替え決議がされても賃借人の同意しなければ専有部分の賃貸借等は終了しないため、建替え工事の円滑な実施が阻害されていました。

そこで、改正により建替え決議がされた場合は金銭補償（賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金）を前提として賃貸借等を終了させることができる制度は創設されました。

従前は、建物とその敷地の一括売却や建物の取壊し等を行うには区分所有者全員の同意が必要であり、現実的に全員の同意を得ることは困難といえます。

そこで、改正により①建物・敷地の一括売却　②建物を取り壊した上での敷地売却　③建物の取壊しに関して、建替えと同様一定の客観的事由があれば４分の３で可決できるようになりました。

※区分所有建物が全部滅失した場合の敷地共有者等集会においても、５分の４以上の多数決で建物の再建・敷地売却を可能とする制度が創設されました。

既存建物を維持しながら建物全体をリノベーションする場合、従来は区分所有者全員の同意が必要だったので、事実上困難な状態にありました。

しかし、改正により建替えと同等に一定の要件（客観的事由）を満たせば４分の３で一棟リノベーション工事を可決できるようになりました。