中小零細企業、特にオーナー企業だったりすると、社長や役員と会社の関係は蜜になります。
自身の資産を持ち出しで会社のために使ったりと、オーナーであれば感覚的には自分の資産と会社の資産との間に大きな区別はないでしょう。
※税務観点からの区別は必要です。

新たに事業・商売を始めるとき、自宅を事務所にしたり、自分名義の家を改築等してそこで商売を始めたりするケースも多いかと思います。
順調に業績が上がり事業も大きくなれば、事務所として使っている家を解体してビルに建て替えたり、今の土地を売って別な場所に移転したり等々いろいろな企業活動が予想されます。
また、会社が成長していく過程で会社名義の資産を売却することもあります。

そうした中で、社長や取締役が所有している土地を新たな活動拠点として会社に売却したり、会社の資金調達や財務改善を目的として会社名義の不動産を社長や取締役が買い取るようなこともあります。
このように、会社と社長・取締役間で不動産を直接売買等により譲渡することは全く問題ありませんが、注意しなければいけないことがあります。
今回は、このような取引について解説します。

会社と社長・取締役との取引

会社名義の土地を社長や取締役が購入する、社長・取締役名義の土地を会社が購入する。
なんでもない普通の土地売買取引ですが、このような取引で名義を変更する場合、特別な手続きが必要になります。

利益相反関係

Aさんが自分名義の土地をBさんに売るとき、AB間で売却価格を協議して決めます。
Aさんはより高く、Bさんはより安く売買したいでしょうから、話し合いにより折り合いのつく価格で売買が決まります。

では、個人Aが自分名義の土地を自分が社長や取締役をしている会社に売るときはどうなるか？
上記の例でいえば、Aはより高く売りたく、会社はより安く買いたいとなります。
Aと会社が話し合いで価格を決めることのなりますが、会社の判断は誰がするかというと、社長や取締役がすることになります。
Aがより高く土地を会社売れば、会社はその分損をすることになります。
このような関係を利益相反関係と言います。

この場合、個人であるAが自己の利益を大きくするために社長の立場で会社が高い価格で購入するおそれがあります。
会社法では、このように会社に損失を与えるような取引が起きないように以下のような規定を設けています。
会社法356条：取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

1. 取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。
2. 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。
3. 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。

会社との不動産取引は上記２に該当し、取引をするには株主総会の承認（決議）が必要になります。
※取締役会がある会社は、株主総会承認が取締役会承認になります。

関係当事者の一存で取引を決めてしまうと公正さに欠け個人に有利な取引になるおそれがあるので、会社の決定は当事者以外の者を関与させて行うように規定されています。

不動産の名義変更

会社法で社長・取締役と会社の取引に関して規定されていることが、法務局でも名義変更の申請にも影響しています。
会社法356条に該当する取引で不動産の名義を変更する場合、会社法で規定された承認手続きがされていることの証明として、承認した株主総会議事録、又は取締役会議事録を提出しなければいけません。

承認が必要な取引形態

取引の当事者が以下のような場合は株主総会（または取締役会）の承認が必要になります。
利益相反に関しては、個人と会社との取引だけでなく、会社間の取引に関しても規制されています。
太字会社に承認手続きが必要になります。

• 個人A＜ー＞会社（代取A）
• 個人B＜ー＞会社（代取A、取B）
• 会社X（代取A）＜ー＞会社Y（代取A）
• 会社X（代取A）＜ー＞会社Y（代取BB、取A）
• 会社X（代取A、取B）＜ー＞会社Y（代取A、取C）＊取引は取Cが代表して行う

まとめ

会社が承認決議なしで利益相反行為に該当する取引を行った場合、その行為は無効になります。
また、承認したことを証する書面を提出しなければ登記申請することもできません。
以上のように、一見単なる不動産取引でも利益相反が関係すると、承認決議をしないとあとあと取引自体が無効になってしまうことになりかねません。

当事務所では、名義変更の申請手続きはもちろん、必要な事前手続きや書類を確認し、お客様と共に対処してまいります。
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