最近、賃貸マンション・アパートでペット可としている物件が多くなってきました。
この「ペット可」について、賃貸人と賃借人との解釈の違いでトラブルになることがあります。
とくに問題になるのが、退去時の修繕費用に関するトラブルです。
ペットがいればドアや柱を傷つけるのは当然、それを承知で「ペット可」にしているのだから、退去時にペットによる損傷を修繕するための費用を払う必要はない、と思われる方も多く、賃貸人から現状回復費用よとして多額の修繕費用を請求されたことでトラブルが生じます。
「ペット可」物件であれば、退去時にペットによる損傷の修繕費用は払う必要はないか？
この点についてご説明します。
修繕費用と経年劣化
人が長年住めば、住居も時が経過すると共に劣化（経年劣化）していきます。
普通に暮らして発生した経年劣化による損傷は、入居者の責任ではないので退去時に原状回復としての修繕費を払う必要はありません。
国土交通省のガイドラインには、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担とし、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしています。
つまり、「賃料に含まれる」とは、通常の使用（普通の生活）により発生した損耗等は、月々に支払われる賃料から支払われるべきもので、借主に請求したらダメと言っており、退去時に修繕費として請求されても支払う必要はありません。
また、故意・過失により修繕費の負担が発生しても、全額ではなく、通常に使用による損耗にかかわる費用は負担する必要はないことになります。
では、問題のペットによる損耗はどうなるか。
ペットによる損耗に対する責任
ペットがいればドアや柱を爪でガリガリするのは普通のこと、動物のにおいが部屋につくのも当然、だから、人の場合と同様に借主が修繕費用を負担することはない、と思われるかもしれませんがそうではありません。
ペットによる柱等のキズ、臭い等についてガイドラインでは以下のように示しています。
「ペットのしつけや尿の後始末等の問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズがついたり臭いが付着しいる場合は、賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。」
このように、人に適用される通常使用による経年劣化はペットには適用されず、借りている部屋を適切に使用する上で、ペットを飼うにせよ部屋を傷つけないようにきちんとしつけをし、糞尿も適切に処理することが求められます。
よって、基本的に、ペットによる損耗に対する修繕費は借主負担となることを念頭に置いておきましょう。
ただし、例えば、ペットによりカーペットが傷つけられて交換等が必要になったとしても全額を負担するのではなく、通常使用による経年劣化部分の修繕費用は負担する必要はないと言えます。
また、傷の程度にもよることは言うまでもなく、人間かペットがしたか分からないようなキズは、通常使用によるものと主張できる可能性もあります。
最後に
「ペット可」という条件は、ペットによる損耗もOKという意味ではありません。
借主には、借りた者を適切に使う「善管注意義務」があります。
ペットを飼えば柱等が傷つくのは当たり前、ペット可としている以上、修繕費は貸主が負担すべきとする主張と通りません。
また、事前に賃貸借契約書をよく読んで、ペット飼育に関して何らかの条件、特約がないかも確認しておくことも重要です。
「退去時にペット臭の除去や衛生上の問題により、部屋を借主負担で消毒する。」という特約が有効と裁判で認められたケーズもあります。
退去時に高額な修繕費を払うようなことにならないように、ペットを飼うのであれば、柱やドア等が傷つけないようにきちんとしつける、傷つけられそうな所を保護しておく等の対策が必要です。
