換価相続

所有者が不明な土地・建物

所有者が不明で空家、空き地が地域に急拡大しています。
この問題は過疎が進んでいる地域だけの問題ではなく、東京を含めて福岡のような地域にもみられる深刻な問題です。

空家・空き地は管理する人がいないので、荒れ放題になり倒壊、火事等々の安全面や景観の悪化が懸念されます。

また、建物や土地が利用されずに放置されている状態は、経済的にも大きな損失となります。
土地を整備して再利用したいと考えている人がいても、所有者が分からなければどうしようもありません。

そこで、政府は所有者が不明な土地・建物の利用を考えている人が円滑に利用できるための制度を新設しましたので、以下に解説します。
この制度は、令和5年4月1日から適用が開始されます。

所有者不明土地・建物の新たな管理制度

所有者が不明な不動産について現行制度では、行方不明の不動産所有者に代わってその人の財産を管理する「不在者財産管理人」、相続する人がいない故人の財産を管理する「相続財産管理人」という制度も設けています。

しかし、選任される管理人は不動産を含めた全財産を管理しなければならない、そもそも管理人が選任されていない等々の問題が生じ、結果、放置状態になっています。

そこで、新制度では不動産に限定した新たな管理人制度、第三者による管理人選任申立制度を設け、これにより所有者不明不動産の再利用による経済活性化を促そうとしています。

所有者不明不動産として、土地と建物それぞれに規定が設けられていますが、建物管理は土地管理の規定とほぼ同じです(敷地利用や建物取壊し等の建物固有の問題は除く)。
管理の対象となる土地は、所有者を知ることができず(※1)、又はその所在を知ることができない土地(土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分)とされ、建物(※2)も同様です。

※1:「知ることができない」とは、登記簿や住民票に記載されている住所に居住していないことを確認し、また所有者が死亡しているときは、戸籍調査、相続人調査等をしても相続人が判明しなかったじょうな状況を指します。
※2:マンション等の区分所有建物は対象外です。

管理人の選任申立

管理人の選任は裁判所が行いますが、不動産の所有者は不明なので誰が裁判所に選任の申立をするか、できるか、が問題になります。

不在者財産や相続財産の管理人選任の申立人は、利害関係人か検察官になります。
不在者財産管理人での利害関係人とは、不在者の配偶者,相続人,債権者等で、相続財産管理人は故人の債権者,特定遺贈を受けた者,特別縁故者等が該当します。
不在者や故人と既に何らかの利害関係がある人しか申立人になることができません。

新制度での管理人も「利害関係人の請求」で所有者不明土地(又は建物)管理人を選任すると規定されています。

「利害関係者」としは、不動産が所有者が不明で適切に管理されてないことで不利益を被るおそれがある隣接地所有者や、共有者、その土地を取得して適切に管理しようとする公共事業の実施者等になります。

また、明示されていませんが、活用したいと買受を希望する者(※3)も排除されるものではないとされています。
これにより、経済的価値があるのに所有者が分からず手が出せなかった不動産の利用が活発になることが予想されます。

※3:買受を希望すれば常に利害関係人として申立ができるというのではなく、実際は裁判所がケース毎に判断することになります。

管理人の権限

管理人が選任されると、当該不動産の管理及び処分をする権利は、所有者不明土地・建物管理人に専属すると規定されています。

管理人の行為の内容は、以下の通り。

  • 保存行為
  • 性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

上記の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可が必要になります。
逆に言えば、裁判所の許可があれば、上記以上の行為(売却等)ができることになります。

また、管理人が選任された後、不明である所有者が管理人の知らないところで売却等の処分行為をする可能性があります。
その場合、管理人がした処分行為と所有者した行為が相反することになり、行為の相手側に不測の損害が生じるおそれがあります。

そこで、法律は「所有者不明土地管理人が得た財産の管理及び処分をする権利は、所有者不明土地管理人に専属する」と規定し、管理人が選任されたら所有者は管理処分権を失うことになります(※4)。
管理人を選任した旨は、当該不動産に関して登記事項となり公示されます。

これにより、仮に、管理人選任後に所有者が不動産を処分しようとしても、登記簿を見れば管理人が選任されていることが分かるので、不測の損害を防止することができます。

※4:管理人選任後、所有者が管理処分権を取り戻すには、裁判所に対して当該不動産の所有権が自分に帰属していることを証明し、所有者不明土地管理命令を取消してもらう必要があります。

(民法改正ー8(2)へ続く)