相続とリースバック

相続のご相談の際に、ご相談者から「リースバック」という言葉を聞くことがあります。

相続対策、老後の生活費対策等々の問題から業者の方に「リースバック」を提案されているが、どうでしょうか？

このように、ご相談されます。

所有権を手放すことにはなるが、今の家に借りる形で引き続き住むことができ、まとまったお金も手にすることができる、とされている「リースバック」について、司法書士の観点から見たメリット、デメリットを解説します。

リースバックとは

最近、CM等で目にすることがあるリースバックですが、リースバックとは業者に家を売却して所有権は業者に移転するが、売却と同時に当該業者と元の所有者が賃貸借契約を締結し、賃貸料を支払うことで売却前と変わらず家に住み続けることができる、という取引形態のことを言います。

メリット

売る側のメリットとしては、住み慣れた家に引き続き住むことができ、売ることである程度まとまったお金を取得でき生活にゆとりができる、ということがあげられます。

老後の生活ための資金は、できるだけ多く確保しておきたいものです。

今の家での生活環境を変えることなく、手持ちの資金を増やすことができるのが、リースバックの最大の特長です。

支出の削減

元所有者はリースバックで現在の家に賃借人として住むことになるので、固定資産税の支払いが不要になります。

また、「通常の賃貸借契約」ができれば、今後生じるおそれのある大きな修繕工事は、基本的には賃貸人である業者が負担することになるので、安心することができます。

相続面から見て

相続面で見れば、分割することが難しい不動産を売却して金銭化しておくことで、相続の際、金銭を分けるだけになり手続も簡単になります。

不動産のままにしておくと、広い土地でない限り物理的に分割することは難しく、処分の仕方でもめる原因になるおそがありますが、売却しておくこと相続人は処分のことを考える必要がなくなります。

また、相続人の1人が土地を相続し、他の相続人には相続分相当額を金銭を渡すことで合意しても、当該土地の価格をいくらにするかでもめてしまうこともよくある事ですが、リースバックで売却していれば、そのような問題も起こりません。

空家対策

家を相続すべき子供達が既に独立し遠方に就職して生活していて、実家を残されても処分に困り、結局、そのまま放置して空家となる、このような事が社会問題となっています。

しかし、リースバックをすれば既に家は他人の所有になっているので、賃貸が終了すれば業者が家を取り壊し等をして土地を再活用するので、空き家対策にもなります。

デメリット

リースバックには上記のようなメリットがあるのですが、反面、デメリットもあります。

リースバックを提案する業者は、当然、メリットの部分を強調するでしょうが、デメリットの部分もしっかり把握しておかないと、後で大きな後悔をすることにもなりかねません。

リースバックは終の棲家の所有権を失うという当事者にとっては大きな権利変動なので、慎重に行うことが必要です。

安易にリースバックを利用してしうまうとトラブルに見舞われることになり、実際、リースバックをめぐるトラブルも増えているようなので注意が必要です。

売却額が安い

業者による買取額は通常で売るより安くなる、と思っておいた方が良いでしょう。

立地環境が良く、将来、値上がりも期待できる物件は別として、買っても用途が賃貸に限定されている物件を業者が市場価格で購入する、ということは考えにくいです。

業者が土地を購入する場合、買った土地に付加価値（新築の家）を付けて高く売り、その差額が利益になります。

しかし、リースバックは、家・土地を購入しても売主に賃貸するので、賃料収入しか得ることができません。

購入した土地を自由に使えるようになるのは、何年、何十年後の賃貸終了後になるので、業者による買取価格は低くなります。

どのくらい低くなるかは、業者や土地によるので一概には言えませんが、市場価格の７割、６割というケースもあるようです。

７割だとすると、売却すれば２０００万円で売れるものが、リースバックになると１４００万になり、６００万円もの差額が生じることになります。

チェックポイント！

必ず、地元等の不動産会社に不動産を査定してもらい、おおよその市場価格を把握しましょう。

リースバック会社の提示額をそのまま受け入れるのではなく、市場価格と比較した上で検討することが大事です。

家賃が高い

リースバック会社が賃料を設定するとき、周辺地域の賃料相場というよりは投資（買取額）に対する利回りに重きを置く傾向にあります。

このように買取価格に対して賃料が設定されるので、賃料相場より高く設定されるケースが多いです。

チェックポイント！

リースバックの特長である売っても住み続けられる、について金銭面での検討をしましょう。

リースバックすることで、その瞬間は大きな金額を手に入れることが出来ますが、その後、ずっと賃料を払い続けることになります。

得たお金を賃料で割ってみましょう、それが、得たお金を全部賃料に充てた場合に住み続けられる期間になります。

しかし、得たお金から生活費等々で使うでしょうから、住み続けられる期間は更に短くなります。

また、家賃はずっと同じ額、、、とは限らないことにも注意が必要です。

いろいろ理由で、家賃が上がることもあります。

賃貸借の契約期間

通常の賃貸借契約は、最初の契約期間は２年前後とし、後は自動更新というケースになります。

賃貸人から更新を拒否する場合、正当な理由がないと認められず、簡単に契約解除することはできません。

では、リースバックでの賃貸借契約はどうか？

通常の賃貸借契約であれば、貸主が一方的な都合で契約を解除、更新拒否することは簡単ではありません。

更新拒否する場合でも、法律上の要件を満たしている必要があり、それなりの補償も必要になります。

よって、通常の賃貸借契約によるのであれば、リースバックに伴う賃貸借であっても契約解除等のリスクが高くなるということはないでしょう。
但し、特約として何か不利な条項が付けられるかもしれないので注意が必要です。
※仮に、不利な特約が付けられていたとしても、消費者契約法に基づいて無効を主張して争うことが可能です。

問題は、リースバックでの賃貸借でよく利用される「定期借家契約」です。
名の通り、賃貸借期間が定められている賃貸借契約です。

定期借家契約は、期間の終了により賃貸借契約は当然に終了します。
更新ということはありません。

再契約される保証はないので、再契約されなければ家を出ていかなければならなくなります。

再契約するにしても、以前の契約とは遮断され全く新たな契約になるので、家賃が同額という保証はありません。

修繕義務等の諸条件も変更されるおそれがあります。
内容が自分に不利な内容になったとしても、家に住み続けるには再契約するしかありません。